Gemeentegids · geverifieerd bij de gemeente Haarlem, augustus 2026

Woning verhuren in Haarlem: de regels van 2026

Laatst gecontroleerd op 18 augustus 2026 · grenzen en bedragen rechtstreeks van haarlem.nl en de huisvestingsverordening · bronnen onderaan

Haarlem koos voor een brede aanpak: de opkoopbescherming geldt er niet in een lijstje wijken, maar in de hele stad, voor woningen gekocht op of na 1 februari 2022 met een WOZ-waarde tot 517.770 euro. Kamerverhuur is er vrijwel op slot gezet met een omzettingsvergunning die voor gewone eengezinswoningen en appartementen simpelweg niet wordt verleend, en wie zijn woning aan toeristen verhuurt zit vast aan een registratienummer en maximaal 30 nachten per jaar. Deze gids zet de Haarlemse regels op een rij, met de landelijke basisregels erbij.

Opkoopbescherming: de hele stad, WOZ-grens 517.770 euro

De Haarlemse opkoopbescherming geldt sinds 1 februari 2022 voor alle woonruimten in de gemeente (corporatiewoningen uitgezonderd). Anders dan in Rotterdam hoef je dus geen wijkenlijst te checken: alleen de WOZ-waarde en de aankoopdatum tellen. De grens beweegt jaarlijks mee en ligt vanaf 1 januari 2026 op 517.770 euro; eerdere grenzen waren 389.000 euro (vanaf 1 februari 2022), 451.000 euro (vanaf 2 mei 2023), 476.415 euro (2024) en 495.948 euro (2025). Bepalend is de WOZ-waarde op het moment van inschrijving van de levering bij het Kadaster. Het verhuurverbod duurt vier jaar vanaf die inschrijving. Woningen die bij de overdracht al langer dan zes maanden verhuurd waren, vallen buiten de regeling. Verhuren zonder vergunning kost volgens de boetetabel bij de huisvestingsverordening 12.500 euro bij een eerste overtreding en 20.500 euro bij herhaling.

De uitzonderingen: wanneer krijg je wel een verhuurvergunning

In drie situaties verleent de gemeente een vergunning om toch te mogen verhuren:

• Familie. Verhuur aan bloed- of aanverwanten in de eerste of tweede graad (ouders, kinderen, broers, zussen, grootouders, kleinkinderen).
• De 12-maandenregel. Heb je de woning na aankoop minstens 12 maanden zelf bewoond, dan kun je een vergunning krijgen om de woning daarna maximaal 12 maanden tijdelijk te verhuren, bijvoorbeeld bij een verblijf in het buitenland.
• Bedrijfsruimte. De woonruimte maakt onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.

De vergunning vraag je aan via haarlem.nl (pagina "Verhuurvergunning opkoopbescherming"). De leges bedragen 356,15 euro, met 66,53 euro extra als aanvullend onderzoek nodig is; je hoort binnen 8 weken of je de vergunning krijgt, met maximaal 6 weken verlenging. Let op: ook met deze vergunning gelden alle landelijke verhuurregels gewoon, inclusief de maximale huurprijs bij gereguleerde woningen.

Kamerverhuur: omzettingsvergunning met strenge oppervlaktegrenzen

Wie in Haarlem een woning wil ombouwen naar kamers heeft een omzettingsvergunning nodig; die plicht geldt voor alle woonruimten in de stad. De lat ligt hoog: de huisvestingsverordening wijst aanvragen af voor eengezinswoningen met een oorspronkelijke grootte tot 140 vierkante meter en appartementen tot 100 vierkante meter. Kamerverhuur is daarmee feitelijk alleen mogelijk in grote panden. Bij omzetting mag elke onzelfstandige kamer door maximaal 1 persoon worden bewoond en gelden geluidseisen tussen de kamers. De leges bedragen in 2026 852,60 euro. Omzetten zonder vergunning kost een particuliere verhuurder 7.500 euro bij een eerste overtreding (bedrijfsmatig 12.500 euro) en 20.500 euro bij herhaling. Vergunningvrij blijft alleen hospitaverhuur: je bent 18 jaar of ouder, woont minimaal 2 jaar als hoofdbewoner in de woning, verhuurt maximaal 2 kamers aan maximaal 2 personen tegelijk en de verhuurde ruimte beslaat maximaal 35% van de woning. Hoe dat werkt lees je in onze gids hospitaverhuur. Bedenk daarbij: kamers zijn landelijk altijd gereguleerd, dus de maximale kamerprijs volgt uit de puntentelling.

Vakantieverhuur: registratienummer en maximaal 30 nachten

Haarlem is een van de gemeenten met volledig beleid op toeristische verhuur. Wie zijn woning of een deel ervan aan toeristen verhuurt, vraagt gratis een registratienummer aan en zet dat in elke advertentie, ook op Airbnb en Booking. De hele woning verhuren mag alleen als je er zelf ingeschreven staat en woont, en maximaal 30 nachten per kalenderjaar; een tweede woning mag je niet voor vakantieverhuur gebruiken. Elke verhuring van de hele woning meld je bovendien vooraf via het landelijke portaal toeristischeverhuur.nl. Voor een bed & breakfast gelden aparte grenzen: maximaal 2 kamers, maximaal 4 gasten per nacht terwijl je zelf thuis bent, en maximaal 50 vierkante meter en 35% van de woning; de meldplicht per boeking geldt dan niet. Voor elke overnachting draag je toeristenbelasting af via Cocensus. Overtreding kan een boete opleveren. Meer over dit onderwerp lees je in ons artikel over verhuren via Airbnb.

Het meldpunt: hier komen klachten over verhuurders binnen

Elke gemeente heeft sinds 1 januari 2024 een verplicht meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag. In Haarlem is dat belegd bij !WOON: huurders en woningzoekenden kunnen langskomen op het spreekuur of per e-mail of telefoon contact opnemen (contactgegevens via wooninfo.nl). Zij melden daar bijvoorbeeld het ontbreken van een schriftelijk contract, een borg van meer dan 2 maanden, dubbele bemiddelingskosten, onduidelijke servicekosten, discriminatie of intimidatie. De gemeente kan optreden met een waarschuwing, een last onder dwangsom en bestuurlijke boetes tot 27.500 euro (bij herhaling binnen 4 jaar tot 110.000 euro). Een gebiedsgerichte verhuurvergunning zoals in Arnhem of Den Haag heeft Haarlem in 2026 niet aangewezen; de gemeente handhaaft de landelijke regels via beleidsregels die voor de hele stad gelden. Wie contract, borg, servicekosten en huurprijs op orde heeft, heeft van het meldpunt niets te vrezen.

De landelijke basisregels gelden ook in Haarlem

De Haarlemse vergunningen zijn een extra laag bovenop de regels die overal gelden. In het kort:

• Puntenstelsel (WWS) is dwingend tot en met 186 punten. Grenzen 2026: sociale huur tot en met 143 punten (onder 932,93 euro), middenhuur 144 tot en met 186 punten (maximaal 1.228,07 euro). Hoe je dat berekent staat in onze gids huurprijs berekenen.
• Vast huurcontract is de norm sinds 1 juli 2024; tijdelijk (maximaal 2 jaar) kan alleen voor acht wettelijke doelgroepen. Zie de gids huurcontract opstellen.
• Borg maximaal 2 maanden kale huur, terugbetalen binnen 14 dagen (30 dagen bij verrekening); schriftelijk contract, informatieplicht en een puntentelling als bijlage zijn verplicht.
• Wgv-boetes: tot 27.500 euro, bij herhaling binnen 4 jaar tot 110.000 euro (bedragen per 1 januari 2026). Alle landelijke regels staan in ons overzicht van de verhuurregels 2026.

Stappenplan: verhuren in Haarlem in 2026

1. Check de opkoopbescherming. Gekocht op of na 1 februari 2022, waar dan ook in Haarlem, met een WOZ-waarde tot 517.770 euro? Dan mag je alleen verhuren met een vergunning op grond van een van de uitzonderingen.
2. Check de kamerverhuurregels. Wil je aan 3 of meer personen kamers verhuren, dan heb je een omzettingsvergunning nodig; onder de 140 vierkante meter (eengezinswoning) of 100 vierkante meter (appartement) wordt die niet verleend.
3. Tel de punten. Doe de gratis huurprijscheck: je ziet het segment, de maximale huur en of je huurprijs handhavingsproof is, ook richting het meldpunt.
4. Stel een goed contract op. Onze generator maakt een huurcontract volgens de regels van 2026, inclusief de verplichte puntentelling-bijlage en de Wgv-informatie voor je huurder.
5. Lees de complete gids. Alles van bezichtiging tot oplevering staat in onze gids over een huis verhuren.

Veelgestelde vragen over verhuren in Haarlem

Geldt de opkoopbescherming in heel Haarlem?

Ja. Anders dan in Rotterdam of Utrecht geldt de Haarlemse opkoopbescherming voor alle woonruimten in de gemeente, corporatiewoningen uitgezonderd. Bepalend zijn de aankoopdatum (op of na 1 februari 2022) en de WOZ-waarde: vanaf 1 januari 2026 ligt de grens op 517.770 euro. Duurdere woningen en woningen die bij de overdracht al langer dan zes maanden verhuurd waren, vallen erbuiten.

Mag ik in Haarlem een woning ombouwen voor kamerverhuur?

Alleen met een omzettingsvergunning van 852,60 euro, en die wordt geweigerd voor eengezinswoningen met een oorspronkelijke grootte tot 140 vierkante meter en appartementen tot 100 vierkante meter. Vergunningvrij is alleen hospitaverhuur: maximaal 2 kamers aan 2 personen, terwijl je er zelf minimaal 2 jaar als hoofdbewoner woont en maximaal 35% van de woning verhuurt.

Hoeveel nachten mag ik mijn Haarlemse woning aan toeristen verhuren?

Maximaal 30 nachten per kalenderjaar, alleen als hoofdbewoner van de woning waar je zelf ingeschreven staat. Je hebt een registratienummer nodig in elke advertentie en je meldt iedere verhuring van de hele woning vooraf via toeristischeverhuur.nl. Een tweede woning inzetten voor vakantieverhuur mag niet.

Huurwoningdesk geeft algemene informatie, geen juridisch advies. De gemeente Haarlem is de officiele bron voor actuele grenzen, leges en vergunningvoorwaarden.