Alle cijfers gecontroleerd bij Belastingdienst en Rijksoverheid

Belasting op een verhuurde woning: zo werkt box 3 in 2026

Laatst gecontroleerd op 19 augustus 2026 · alle cijfers belastingjaar 2026 · bronnen onderaan

Wie als particulier een woning verhuurt, betaalt in Nederland geen belasting over de huur zelf. De verhuurde woning valt in box 3: je betaalt inkomstenbelasting over een verondersteld (forfaitair) rendement op de waarde van de woning, min je schulden. Sinds de arresten van de Hoge Raad van juni 2024 mag je daarnaast bewijzen dat je werkelijke rendement lager was, en dan betaal je over dat lagere bedrag. In deze gids lees je hoe box 3 in 2026 rekent, hoe de leegwaarderatio je grondslag verlaagt, wanneer tegenbewijs loont en wat er vanaf 2028 mogelijk verandert.

Bereken eerst je maximale huur met de gratis huurprijscheck

Box 3 of toch box 1: wanneer is verhuren nog gewoon vermogensbeheer?

Een tweede woning die je verhuurt hoort volgens de Belastingdienst standaard bij je box 3-vermogen. De huurinkomsten zelf geef je dan niet op; je betaalt belasting over een forfaitair rendement op de waarde van de woning. Dat blijft zo zolang je verhuur normaal vermogensbeheer is: je stelt de woning beschikbaar, int de huur en laat regulier onderhoud uitvoeren.

Het kan anders worden zodra je méér doet dan dat. De Belastingdienst noemt als voorbeeld het aanbieden van diensten die met de verhuur samenhangen, zoals het verzorgen van ontbijt en diner of het verstrekken van linnengoed. Of de opbrengst dan in box 1 belast wordt (als resultaat uit overige werkzaamheden of winst uit onderneming) hangt af van de hoeveelheid arbeid die je verricht en of je door die arbeid een hogere opbrengst kunt verwachten. Denk bij verhuurders ook aan zelf grootschalig verbouwen om met kennis en arbeid extra rendement te maken. Losse betaalde extra's die niets met de verhuur te maken hebben, zoals rondleidingen of vervoer, geef je sowieso apart op in box 1. Twijfel je, leg je situatie dan voor aan een belastingadviseur: het verschil in tarief tussen box 1 en box 3 is groot.

Zo rekent box 3 in 2026

Box 3 werkt in 2026 nog volgens de Overbruggingswet: de Belastingdienst rekent per vermogenssoort met een fictief rendementspercentage. Een verhuurde woning valt onder overige bezittingen. Dit zijn de percentages voor 2026:

Let op: in het oorspronkelijke Belastingplan 2026 stond nog een verhoging van het forfait naar 7,78 procent en een verlaging van het heffingsvrij vermogen naar € 51.396. Die verhoging is er niet gekomen; de Belastingdienst rekent voor 2026 definitief met 6,00 procent. De andere kerncijfers van 2026:

• Tarief: 36 procent over het belastbare voordeel uit sparen en beleggen.
• Heffingsvrij vermogen: € 59.357 per persoon, voor fiscale partners samen dus € 118.714.
• Drempel schulden: de eerste € 3.800 aan schuld per persoon telt niet mee als aftrekbare schuld (fiscale partners samen € 7.600). Alleen het deel daarboven verlaagt je grondslag.

De berekening in het kort: waarde bezittingen maal 6,00 procent, daarvan af de schulden boven de drempel maal 2,70 procent. Dat saldo is je fictieve rendement. Vervolgens wordt het heffingsvrij vermogen verrekend via de verhouding tussen je grondslag sparen en beleggen en je totale rendementsgrondslag, en over de uitkomst betaal je 36 procent. In het rekenvoorbeeld verderop zie je alle stappen met echte bedragen.

De leegwaarderatio: een verhuurde woning telt lichter mee

Een woning die je verhuurt met huurbescherming is minder waard dan een lege woning: de koper kan er immers niet zelf in. Box 3 houdt daar rekening mee via de leegwaarderatio: je zet niet de volle WOZ-waarde in de aangifte, maar een percentage daarvan. Welk percentage, hangt af van de verhouding tussen de jaarhuur en de WOZ-waarde. De jaarhuur is de kale maandhuur aan het begin van het kalenderjaar maal 12.

Deze tabel geldt voor de jaren 2023 tot en met 2026 (bron: Belastingdienst, zie onderaan). Twee belangrijke uitzonderingen:

• Tijdelijke verhuur: sinds 2023 geldt de leegwaarderatio niet meer voor tijdelijk verhuurde woningen. Je rekent dan met de volle WOZ-waarde.
• Verhuur aan een gelieerde partij (bijvoorbeeld je kind) tegen een niet-marktconforme huur: dan krijg je geen korting. Tot en met 2025 gold in die situatie het hoogste percentage van 100 procent; vanaf 2026 is de leegwaarderatio hier helemaal niet meer van toepassing en gebruik je de WOZ-waarde zelf.

De tegenbewijsregeling: betalen over je werkelijke rendement

In juni 2024 oordeelde de Hoge Raad dat ook de huidige box 3-heffing met fictieve rendementen het discriminatieverbod schendt zodra het fictieve rendement hoger is dan wat je werkelijk hebt behaald. Wie een lager werkelijk rendement had, mag alleen over dat werkelijke rendement worden belast. De wetgever heeft dat uitgewerkt in de tegenbewijsregeling: sinds 1 juli 2025 kun je voor de jaren 2017 tot en met 2024 je werkelijke rendement doorgeven met het formulier Opgaaf werkelijk rendement (OWR). Vanaf belastingjaar 2025 is er geen apart formulier meer en geef je het werkelijke rendement door in de aangifte inkomstenbelasting zelf.

De spelregels van het werkelijke rendement luisteren nauw, en ze pakken voor verhuurders anders uit dan veel mensen verwachten:

• Huur telt mee: de ontvangen kale huur is direct rendement, net als rente en dividend.
• Waardestijging telt mee, ook als je niet verkoopt. Voor een woning reken je de waardeontwikkeling van WOZ-waarde naar WOZ-waarde: de waarde op 31 december (WOZ-beschikking met peildatum 1 januari van het belastingjaar) min de waarde op 1 januari (peildatum 1 januari van het jaar ervoor). Zo rekent de Belastingdienst het ook voor in haar eigen rekenvoorbeelden met een verhuurde woning.
• Kosten zijn niet aftrekbaar: onderhoudskosten, beheerkosten en verzekeringen verlagen je werkelijke rendement niet. Alleen rente op box 3-schulden (zoals een verhuurhypotheek) mag je aftrekken. Investeringen die de WOZ-waarde verhogen mag je wel corrigeren op de eindwaarde.
• Geen heffingsvrij vermogen: bij het werkelijke rendement geldt geen vrijstelling. Het rendement van vermogen dat onder het heffingsvrij vermogen valt telt gewoon mee.
• Alles of niets: je geeft het werkelijke rendement op over je hele box 3-vermogen, dus ook je spaargeld en beleggingen. Alleen de woning eruit lichten kan niet.
• Eigen gebruik: gebruik je een tweede woning deels zelf, dan komt er vanaf 2026 een bijtelling voor eigen gebruik bij (op basis van de economische huurwaarde of 5,06 procent van de WOZ-waarde, naar rato van de dagen). Op dagen dat de woning verhuurd is geldt die bijtelling niet.

De Belastingdienst vergelijkt het werkelijke rendement van je hele vermogen met het fictieve rendement en rekent alleen met het werkelijke rendement als dat lager uitvalt. Voor verhuurders betekent dit: in jaren met een flinke WOZ-stijging is je werkelijke rendement (huur plus waardestijging) al snel hoger dan het forfait en heeft tegenbewijs geen zin. Tegenbewijs loont vooral in jaren met een waardedaling, langdurige leegstand of hoge rentelasten. Reken het per jaar door voordat je iets instuurt.

Rekenvoorbeeld: WOZ 350.000, huur 1.250 per maand, hypotheek 200.000

Stel: je verhuurt een woning (vast contract, marktconforme huur) met een WOZ-waarde van € 350.000, een kale huur van € 1.250 per maand en een verhuurhypotheek van € 200.000. Je bent alleenstaand en hebt geen ander box 3-vermogen. Eerst de forfaitaire route van 2026:

Het schuldenpercentage van 2,70 is nog voorlopig; het definitieve percentage volgt begin 2027, dus het eindbedrag kan iets verschuiven. Nu de werkelijke route, met twee scenario's (de waardestijging en de hypotheekrente zijn aannames om het mechanisme te laten zien):

De les: zolang de woningwaarde stevig stijgt, is het forfait van 6,00 procent voor een verhuurder vaak juist gunstig, mede dankzij de leegwaarderatio en het heffingsvrij vermogen. In een jaar zonder waardestijging, met leegstand of met hoge rente kan tegenbewijs honderden euro's of meer schelen. Bewaar dus ieder jaar je WOZ-beschikkingen, huuradministratie en rentejaaropgaven.

Vanaf 2028: de Wet werkelijk rendement box 3

Het forfaitaire stelsel is eindig. Het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 is op 19 mei 2025 naar de Tweede Kamer gestuurd en daar op 12 februari 2026 aangenomen; het ligt nu bij de Eerste Kamer. De beoogde ingangsdatum is 1 januari 2028, nadat de invoering eerder al was uitgesteld van 1 januari 2027.

Voor verhuurders is de kern: huurinkomsten worden dan als werkelijk direct rendement belast en kosten worden daarbij aftrekbaar. De waardeontwikkeling van onroerend goed wordt niet jaarlijks belast, maar pas bij verkoop, via een vermogenswinstbelasting. Wees hier eerlijk over de onzekerheid: de Eerste Kamer moet nog instemmen, de invoeringsdatum is al eens verschoven en tarieven en details kunnen tijdens de behandeling nog veranderen. Baseer je aan- of verkoopbeslissingen dus niet op dit toekomstige stelsel alleen.

Koop je een woning om te verhuren? Denk aan deze twee kostenposten

Twee fiscale punten die vaak worden onderschat bij de aankoop van een verhuurwoning:

• Overdrachtsbelasting van 8 procent: sinds 1 januari 2026 betaal je 8 procent overdrachtsbelasting over een woning die niet je hoofdverblijf wordt, zoals een verhuurwoning of tweede woning. Dat was tot en met 2025 nog 10,4 procent; voor niet-woningen blijft 10,4 procent gelden.
• Geen hypotheekrenteaftrek: een verhuurde woning is geen eigen woning voor de inkomstenbelasting. De rente op een verhuurhypotheek is dus niet aftrekbaar in box 1; de schuld telt wel mee in box 3 (en de rente alleen binnen het werkelijke rendement, zoals hierboven beschreven).

Hoe de financiering werkt, wat de rentes zijn en welke aanbieders er zijn, lees je in onze gids over de verhuurhypotheek.

Veelgestelde vragen over belasting op een verhuurde woning

Betaal ik belasting over mijn huurinkomsten?

Nee, niet rechtstreeks. In box 3 betaal je belasting over een fictief rendement van 6,00 procent (2026) over de waarde van de woning, ongeacht hoeveel huur je ontvangt. Alleen als je kiest voor de tegenbewijsregeling telt de ontvangen huur wel mee, samen met de waardeontwikkeling van de woning. Verleen je extra diensten aan je huurders of steek je veel eigen arbeid in de verhuur, dan kan de opbrengst in box 1 belast worden.

Hoeveel belasting betaal ik in 2026 over een verhuurde woning?

Dat hangt af van de WOZ-waarde, de leegwaarderatio, je schulden en je overige vermogen. Vuistregel: 36 procent belasting over 6,00 procent fictief rendement op de leegwaarderatio-waarde, verminderd met het schuldenforfait en naar rato van het heffingsvrij vermogen van 59.357 euro per persoon. In het rekenvoorbeeld hierboven (WOZ 350.000, hypotheek 200.000, alleenstaand) komt dat uit op ongeveer 2.978 euro per jaar.

Wanneer heeft de tegenbewijsregeling zin voor een verhuurder?

Alleen als je werkelijke rendement (kale huur plus waardeontwikkeling min rente op schulden) lager is dan het fictieve rendement. Dat gebeurt vooral in jaren met een dalende of gelijkblijvende WOZ-waarde, leegstand of hoge rentelasten. Let op: onderhoudskosten zijn niet aftrekbaar, het heffingsvrij vermogen vervalt en je moet het werkelijke rendement van je hele box 3-vermogen doorgeven, niet alleen van de woning.

Doe de gratis huurprijscheck

Financier je de aankoop met een lening? Lees dan ook alles over rentes en eisen in de gids over de verhuurhypotheek.

Dit artikel is algemene informatie over de regels en cijfers van belastingjaar 2026 en is geen belastingadvies. Jouw situatie kan afwijken; leg keuzes met grote gevolgen (tegenbewijs, box 1 of box 3, aankoopstructuur) altijd voor aan een belastingadviseur.