Volledig bijgewerkt naar de regels van 2026

Hospitaverhuur in 2026: kamer verhuren in je eigen woning

Laatst juridisch gecontroleerd op 18 augustus 2026 · alle bedragen 2026 · bronnen onderaan

Hospitaverhuur is een kamer verhuren in de woning waarin je zelf woont. Het is de vorm van verhuur die de overheid juist wil stimuleren: het levert extra kamers op zonder dat er een woning van de markt verdwijnt. Voor jou als hospita gelden eigen regels, met als grootste voordeel een wettelijke proefperiode van 9 maanden. Daar staat tegenover dat de huurprijs van een kamer altijd gereguleerd is en dat je vooraf toestemming van je bank of verhuurder nodig hebt. Deze gids zet alles op een rij: het contract, de proefperiode, de maximale huur, de belasting en het wetsvoorstel dat er voor 2027 aan zit te komen.

Wat is hospitaverhuur precies?

Van hospitaverhuur is sprake als je een onzelfstandig deel van je woning verhuurt terwijl je er zelf je hoofdverblijf houdt. Onzelfstandig betekent: de kamer heeft geen eigen voordeur, en keuken, toilet en badkamer worden gedeeld. Jij en je huurder staan allebei bij de gemeente ingeschreven op hetzelfde adres. Het maakt niet uit of je de woning zelf bezit of huurt; ook een huurder kan hospita zijn, mits de eigen verhuurder het toestaat.

Hospitaverhuur is iets anders dan een heel huis of appartement verhuren. Woon je er zelf niet (meer), dan gelden de gewone verhuurregels; die staan in onze complete gids huis verhuren. En verhuur je aan toeristen of voor korte periodes, dan is het geen hospitaverhuur maar vakantieverhuur, met heel andere regels.

De proefperiode van 9 maanden (art. 7:232 lid 3 BW)

Een hospitacontract is naar huidig recht een gewoon vast huurcontract, maar met een belangrijke uitzondering: gedurende de eerste 9 maanden gelden de huurbeschermingsbepalingen niet. Dit is de wettelijke proefperiode, bedoeld om te kunnen ontdekken of het samenwonen onder een dak bevalt.

De voorwaarden voor de proefperiode

• De kamer is een onzelfstandig deel van de woning (gedeelde voorzieningen).
• Jij hebt bij het ingaan van de huur je hoofdverblijf in dezelfde woning.
• Je hebt niet eerder aan dezelfde huurder verhuurd. Sluit je met dezelfde persoon een tweede contract, dan is er geen nieuwe proefperiode en geldt direct volledige huurbescherming.

Opzeggen tijdens de proefperiode

Binnen die 9 maanden kun je het contract opzeggen zonder opgave van reden. Volgens Rijksoverheid geldt daarbij een opzegtermijn van 3 maanden; zeg dus uiterlijk in de zesde maand op als je zeker wilt zijn dat de huur binnen de proefperiode eindigt. De huurder hoeft niet in te stemmen en kan geen verlenging via de rechter afdwingen. Zeg altijd schriftelijk en aantoonbaar op (aangetekend of met ontvangstbevestiging). De huurder zelf kan het contract altijd opzeggen met een termijn van 1 maand.

Na 9 maanden: volledige huurbescherming

Laat je de proefperiode verstrijken, dan heeft je huurder dezelfde huurbescherming als iedere andere huurder. Opzeggen kan dan alleen nog op de wettelijke gronden, met een aangetekende brief en een termijn van minimaal 3 maanden, en als de huurder niet schriftelijk instemt beslist de kantonrechter terwijl de huur doorloopt. Voor hospita's bestaat wel een extra opzeggingsgrond: de belangenafweging van art. 7:274 lid 1 onder f BW. De rechter weegt dan jouw belang bij beeindiging (bijvoorbeeld: het samenwonen werkt niet meer, je gezinssituatie verandert) tegen het belang van de huurder bij blijven. Dat is een ruimere grond dan bijvoorbeeld dringend eigen gebruik, maar de uitkomst is nooit zeker. Praktisch betekent dit: wil je flexibel blijven, gebruik de proefperiode bewust en zet een herinnering ruim voor het einde van maand 6.

De huurprijs: een kamer is altijd gereguleerd (WWSO)

Voor kamers bestaat geen vrije sector en geen liberalisatiegrens: de maximale huurprijs volgt altijd uit het woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte (WWSO), vastgelegd in het Besluit huurprijzen woonruimte. Het WWSO is per 1 juli 2024 volledig gemoderniseerd (de maximale kamerprijzen gingen daarbij gemiddeld 25 procent omhoog) en is sindsdien dwingend: je moet je aan de maximale huurprijs houden, ook als de huurder nergens over klaagt. Bij elk nieuw contract ben je bovendien verplicht de puntentelling aan de huurder te verstrekken.

Reken dus nooit een huur op gevoel. Doe eerst gratis de huurprijscheck om de punten en de maximale kale huur van de kamer te bepalen, of gebruik de officiele huurprijscheck van de Huurcommissie. Servicekosten (energie, meubels, schoonmaak) mag je apart in rekening brengen, maar alleen tegen de werkelijke kosten, met jaarlijks een afrekening binnen 6 maanden na afloop van het kalenderjaar.

Drie zaken om te onthouden: de jaarlijkse huurverhoging voor kamers is in 2026 maximaal 4,1 procent per 1 juli (zonder inkomenstoets, rijksoverheid.nl); de huurder kan de aanvangshuur binnen 6 maanden laten toetsen door de Huurcommissie en kan door het dwingende WWSO ook daarna altijd huurverlaging tot het maximum afdwingen; en de gemeente kan bij een te hoge huur handhaven met boetes tot 27.500 euro, bij herhaling binnen 4 jaar tot 110.000 euro.

Borg, contract en informatieplichten (Wet goed verhuurderschap)

Ook als hospita val je onder de Wet goed verhuurderschap. De belangrijkste plichten:

• Schriftelijk contract is verplicht. Onze contractgenerator heeft een aparte hospita-route die de proefperiode, de WWSO-puntentelling en alle verplichte informatie meteen goed vastlegt.
• Borg maximaal 2 maanden kale huur (art. 7:261b BW). Terugbetalen binnen 14 dagen na het einde van de huur, of binnen 30 dagen als je iets verrekent, met een schriftelijke specificatie.
• Informatieplicht: je moet de huurder schriftelijk informeren over onder meer de rechten en plichten, de hoogte van de borg en de contactgegevens.
• Geen discriminatie of intimidatie bij de selectie, kostendekkende servicekosten en geen dubbele bemiddelingskosten.

Belasting: de kamerverhuurvrijstelling in box 1

Verhuur je een kamer in je eigen koopwoning, dan geldt de kamerverhuurvrijstelling. Zijn je totale huurinkomsten in 2026 maximaal 6.633 euro per jaar (in 2025 was dat 6.324 euro), dan geef je de huur niet op en betaal je er geen inkomstenbelasting over. Je hele woning blijft gewoon eigen woning in box 1, inclusief volledige hypotheekrenteaftrek. Let op: het bedrag is inclusief vergoedingen voor bijvoorbeeld energie en het gebruik van meubels. De voorwaarden (belastingdienst.nl):

• De totale huurinkomsten inclusief vergoedingen blijven onder het vrijstellingsbedrag.
• De kamer is geen zelfstandige woonruimte (geen eigen voordeur, keuken en toilet).
• Jij en de huurder staan de hele huurperiode bij de gemeente ingeschreven op het adres.
• De verhuur is bedoeld voor langere tijd, bijvoorbeeld aan een student; vakantieverhuur telt niet.

Kom je boven het bedrag uit of voldoe je niet aan alle voorwaarden, dan vervalt de vrijstelling helemaal, niet alleen voor het deel erboven. Het verhuurde deel van de woning en van de hypotheekschuld verhuist dan naar box 3, en over dat deel vervalt de hypotheekrenteaftrek. Rond het omslagpunt kan een iets lagere huur dus netto meer opleveren; reken dat vooraf door of leg het voor aan een belastingadviseur.

Hypotheek: eerst toestemming van de bank

Vrijwel elke hypotheekakte verbiedt (gedeeltelijke) verhuur zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de geldverstrekker. Dat geldt ook voor het verhuren van een enkele kamer, en ook met NHG. Verhuur je zonder toestemming, dan pleeg je contractbreuk en kan de bank in het uiterste geval de hele lening opeisen. Vraag de toestemming dus altijd vooraf en bewaar de bevestiging bij het huurcontract.

In de praktijk weigert een deel van de hypotheekverstrekkers nog, omdat een woning met huurder bij een gedwongen verkoop minder opbrengt; het kabinet benoemt dit zelf als knelpunt en wil het met het wetsvoorstel hospitaverhuur oplossen (rijksoverheid.nl). Krijg je geen toestemming, ga dan niet stiekem verhuren, maar vraag na onder welke voorwaarden het wel kan of wacht op de nieuwe wet. Huur je zelf, dan is de route vergelijkbaar: kamergewijs onderverhuren mag alleen als je zelf je hoofdverblijf houdt en het contract het niet uitsluit (art. 7:244 BW); veel woningcorporaties hebben een eigen hospitaregeling. Check tot slot je gemeente: voor klassieke hospitaverhuur is meestal geen omzettingsvergunning nodig zolang je er zelf woont, maar de regels verschillen per stad (Utrecht eist bijvoorbeeld een vergunning vanaf drie kamerbewoners).

Huurtoeslag, uitkering en kostendelersnorm: drie aandachtspunten

• Huurtoeslag van je huurder. Een hospitakamer is onzelfstandige woonruimte; daarvoor bestaat in de regel geen huurtoeslag (alleen een klein aantal aangewezen onzelfstandige woningen komt in aanmerking). Wees daar eerlijk over in je advertentie.
• Eigen uitkering. Heb je zelf een bijstands- of AIO-uitkering, dan kan de gemeente of de SVB de huurinkomsten (deels) op je uitkering korten. Een huurder met een echt, commercieel huurcontract telt niet mee voor de kostendelersnorm (rijksoverheid.nl). Meld de verhuur altijd bij je uitkeringsinstantie.
• Eigen huurtoeslag. Ben je zelf huurder met huurtoeslag, dan heeft een hospitahuurder met een eigen huurcontract daar volgens Rijksoverheid onder voorwaarden geen gevolgen voor; controleer de voorwaarden bij Dienst Toeslagen voordat je begint.

Het wetsvoorstel hospitaverhuur (36992): wat eraan komt, met voorbehoud

Op 7 juli 2026 is het wetsvoorstel aanpassing hospitaverhuur (dossier 36992) ingediend bij de Tweede Kamer. Het doel: hospitaverhuur aantrekkelijker maken door de hospita meer zekerheid te geven dat de verhuur ook weer kan eindigen. Het streven is inwerkingtreding per 1 januari 2027. Zolang het voorstel niet is aangenomen en in werking getreden, is dit geen geldend recht: sluit je vandaag een hospitacontract, dan gelden de regels hierboven, inclusief het vaste contract na de proefperiode.

De behandeling in de Tweede en Eerste Kamer kan de inhoud en de datum nog veranderen. Wij houden deze pagina bij; de controledatum staat bovenaan.

Stappenplan: in 7 stappen een hospitakamer verhuren

1. Regel toestemming. Koopwoning: schriftelijke toestemming van je hypotheekverstrekker. Huurwoning: toestemming van je verhuurder. Check ook de regels van je gemeente en, bij een appartement, het splitsingsreglement van de VvE.
2. Tel de punten. Bepaal met de gratis huurprijscheck de WWSO-punten en de maximale kale huur van de kamer.
3. Reken de belasting door. Blijf je met huur plus vergoedingen onder 6.633 euro per jaar, dan verandert er fiscaal niets. Kom je erboven, reken dan eerst het box 3-effect door.
4. Kies je huurder zorgvuldig. Je deelt straks keuken en badkamer; plan altijd een kennismaking. Selecteer transparant en zonder discriminatie (Wgv).
5. Leg het contract goed vast. Gebruik de contractgenerator met hospita-route: proefperiode, puntentelling-bijlage, borg (maximaal 2 maanden) en de verplichte informatie in een keer geregeld.
6. Regel de inschrijving. Laat de huurder zich direct op jouw adres inschrijven in de BRP; dat is ook een voorwaarde voor de kamerverhuurvrijstelling.
7. Zet een herinnering voor maand 6. Wil je de proefperiode kunnen benutten, dan moet de opzegging op tijd de deur uit (opzegtermijn 3 maanden binnen de 9 maanden).

Veelgestelde vragen

Is hospitaverhuur toegestaan?

Ja. Hospitaverhuur is legaal en wordt door de overheid juist aangemoedigd. Wel heb je vooraf toestemming nodig van je hypotheekverstrekker (koopwoning) of je verhuurder (huurwoning), en kunnen er gemeentelijke regels gelden. De huurprijs is gebonden aan het WWSO-maximum.

Hoe werkt hospitaverhuur?

Je verhuurt een onzelfstandige kamer in de woning waarin je zelf woont, met een schriftelijk huurcontract. De eerste 9 maanden gelden als proefperiode waarin je zonder reden kunt opzeggen (opzegtermijn 3 maanden); daarna heeft de huurder volledige huurbescherming, met voor jou de belangenafweging van art. 7:274 lid 1 onder f BW als extra opzeggingsgrond. De maximale huur volgt uit de WWSO-puntentelling, en jullie staan allebei ingeschreven op het adres.

Wat zijn de nieuwe regels voor hospitaverhuur?

Sinds 1 juli 2024 is het puntenstelsel voor kamers (WWSO) gemoderniseerd en dwingend, en moet je bij elk nieuw contract de puntentelling meegeven. Sinds 1 juli 2023 gelden de gedragsregels van de Wet goed verhuurderschap, waaronder de borg van maximaal 2 maanden. Het echte nieuws zit in het wetsvoorstel hospitaverhuur (36992, ingediend 7 juli 2026): een tijdelijk hospitacontract van maximaal 5 jaar, beoogd per 1 januari 2027. Dat voorstel is nog geen geldend recht.

Is hospitaverhuur belastingvrij?

Tot 6.633 euro huurinkomsten per jaar (2026, inclusief vergoedingen) is hospitaverhuur in een eigen koopwoning belastingvrij dankzij de kamerverhuurvrijstelling, mits de kamer onzelfstandig is, jullie beiden op het adres ingeschreven staan en de verhuur voor langere tijd is. Daarboven vervalt de vrijstelling volledig en verhuist het verhuurde deel naar box 3, waarbij ook een deel van de hypotheekrenteaftrek vervalt (belastingdienst.nl).

Huurwoningdesk geeft informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Twijfel je over jouw situatie, leg die dan voor aan een huurrechtjurist of belastingadviseur.