Volledig bijgewerkt · alle bedragen en percentages 2026

De Wet betaalbare huur uitgelegd voor verhuurders (2026)

Laatst juridisch gecontroleerd op 18 augustus 2026 · alle bedragen 2026 · bronnen onderaan

De Wet betaalbare huur geldt sinds 1 juli 2024 en heeft de spelregels voor verhuurders ingrijpend veranderd. De middenhuur is gereguleerd, het puntenstelsel is dwingend geworden en gemeenten handhaven met forse boetes. Wie in 2026 verhuurt of wil gaan verhuren, moet daarom eerst weten hoeveel punten de woning heeft: dat ene getal bepaalt de maximale huur, het contract en uiteindelijk het rendement. Deze gids legt de wet uit vanuit het perspectief van de verhuurder: wat geldt er nu, wat betekent het overgangsrecht voor lopende contracten, en wat zit er voor 2027 aan te komen.

Wat regelt de Wet betaalbare huur?

De wet doet drie dingen tegelijk. Ten eerste is de middenhuur gereguleerd: woningen met 144 tot en met 186 punten, die voorheen vrije sector konden zijn, hebben bij nieuwe contracten een wettelijke maximale huurprijs. Ten tweede is het woningwaarderingsstelsel dwingend geworden: de maximale huurprijs volgens de punten is geen papieren norm meer waar een huurder zelf achteraan moet, maar een verplichting waarop de gemeente kan handhaven. Ten derde is de puntentelling verplicht onderdeel van elk nieuw huurcontract: je moet de huurder bij het sluiten van het contract laten zien hoe de punten en de maximale huur zijn berekend.

Daarnaast moderniseerde de wet de puntenstelsels zelf. Bij zelfstandige woningen weegt het energielabel zwaarder: goede labels leveren veel punten op, terwijl de labels E, F en G punten kosten (E min 5, F min 9, G min 15 volgens de geldende wettekst; op veel websites circuleert voor label E nog min 4, maar de wettenbank is leidend). Ook kamers kregen een volledig vernieuwd stelsel (WWSO), en kamers zijn altijd gereguleerd. De wet geldt voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn gesloten; voor oudere contracten geldt het overgangsrecht hieronder.

De drie segmenten met de grenzen van 2026

De grenzen zijn per 1 januari 2026 met 3,65 procent geindexeerd (volkshuisvestingnederland.nl). Let op: het gaat niet om de huur die je vraagt, maar om de punten. Een woning die je voor 1.100 euro verhuurt kan gewoon sociale huur zijn als zij 140 punten telt, en dan vraag je te veel. Opslagen voor monumenten (plus 35, 15 of 5 procent) en de nieuwbouwopslag middenhuur (plus 10 procent gedurende 20 jaar, bij ingebruikname na 1 juli 2024 en bouwstart voor 1 januari 2028) verhogen de maximale huurprijs, maar tellen niet mee voor de segmentbepaling. Voor dure woningen geldt bovendien de WOZ-cap: de WOZ-punten mogen maximaal 33 procent van het totaal zijn; zakt een woning daardoor onder de 187 punten, dan wordt zij op 186 punten gezet en is het middenhuur.

Weet je de punten van je woning niet? Dan is elke rendementsberekening giswerk. Doe eerst de gratis huurprijscheck: je ziet direct het puntentotaal, het segment en de maximale kale huur. De volledige telling met alle rubrieken staat in de gids huurprijs berekenen.

Overgangsrecht: wat geldt voor lopende contracten?

De wet maakt onderscheid tussen contracten van voor en na 1 juli 2024. Voor bestaande contracten is beslissend hoeveel punten de woning volgens het nieuwe stelsel telt:

Voor verhuurders in de middenhuur is dit het belangrijkste strategische punt van de wet: bij elke mutatie verlies je een eventueel geliberaliseerd contract definitief. Reken dus voor de opzegging van een vertrekkende huurder al uit wat de woning bij een nieuw contract maximaal mag opbrengen.

Handhaving: de gemeente kijkt mee

Sinds 1 januari 2025 handhaven gemeenten de maximale huurprijzen en huurverhogingen bestuursrechtelijk, met het instrumentarium van de Wet goed verhuurderschap: een waarschuwing, een last onder dwangsom en uiteindelijk een bestuurlijke boete. Die boete bedraagt per 1 januari 2026 maximaal 27.500 euro (vierde categorie); bij herhaling binnen 4 jaar maximaal 110.000 euro (vijfde categorie). Huurders kunnen een te hoge huur melden bij het gemeentelijke meldpunt, ook anoniem. Ook het niet meegeven van de puntentelling bij een nieuw contract is een overtreding. De boete komt bovenop de huurverlaging zelf: handhaving maakt de huur niet alleen lager, maar te hoog verhuren ook duur.

Huurders kunnen huurverlaging afdwingen, ook na jaren

Naast de gemeente heeft de huurder zelf twee routes naar een lagere huur:

• De aanvangshuurtoets. Binnen 6 maanden na het ingaan van het eerste contract kan de huurder de beginhuur laten toetsen door de Huurcommissie (art. 7:249 BW). Dit is ook de enige route waarmee een vrije-sectorhuur getoetst kan worden: blijkt de woning toch 186 punten of minder te tellen, dan wordt de huur verlaagd.
• Het dwingende WWS. Bij contracten vanaf 1 juli 2024 voor woningen tot en met 186 punten kan de huurder ook ná die 6 maanden altijd huurverlaging tot de maximale huurprijs afdwingen: eerst met een voorstel aan jou, daarna binnen 6 weken naar de Huurcommissie (art. 7:254 BW). Uitspraken zijn bindend, zo nodig met terugwerkende kracht. De gedachte dat een te hoge huur na een half jaar veilig is, klopt sinds deze wet dus niet meer.

De leges bij de Huurcommissie zijn bewust scheef: de huurder betaalt 25 euro, de verhuurder die in het ongelijk wordt gesteld 500 euro. Verlies je binnen 4 kalenderjaren vaker zaken van dezelfde soort, dan lopen de leges op naar 700, 1.400 en 1.750 euro (huurcommissie.nl).

Maximale huurverhoging in 2026 per segment

Let op het ritme: de sociale huur volgt de jaarwisseling per 1 juli, middenhuur en vrije sector per kalenderjaar. Verhogen mag maximaal een keer per 12 maanden, en een indexeringsbeding in het contract dat hoger uitkomt wordt van rechtswege afgetopt op het wettelijke maximum (art. 7:248 BW; rijksoverheid.nl, nieuws 15 december 2025).

Wat betekent dit voor je rendement?

De puntentelling werkt in 2026 door in elke schakel van de businesscase. De punten bepalen de maximale huur; de maximale huur bepaalt de waarde in verhuurde staat waarop de bank financiert; en die twee samen bepalen of de huur de hypotheeklasten dekt. In onze verhuurhypotheekgids staat een compleet rekenvoorbeeld: dezelfde woning haalt met een vrije-sectorhuur van 1.650 euro een dekkingsgraad van 1,26 en komt daarmee door de toets van de bank, maar zakt met het middenhuurmaximum van 1.228,07 euro naar 0,94, waarmee de financiering vrijwel onmogelijk wordt. Een paar punten meer of minder rond de grens van 186 is dus geen detail, maar het verschil tussen wel of niet rendabel verhuren.

Wie wil sturen, kijkt vooral naar het energielabel (van label C naar B levert bij een eengezinswoning 12 punten op, en E, F en G kosten punten), naar de WOZ-cap bij dure woningen en naar de opslagen voor monumenten en middenhuur-nieuwbouw. Begin altijd met de feitelijke telling via de gratis huurprijscheck en reken daarna pas aan aankoop, verduurzaming of verkoop. Voor het volledige verhuurtraject, van gemeentecheck tot oplevering, zie de gids huis verhuren.

Wat zit eraan te komen? (nog geen geldend recht)

Het kabinet werkt aan een pakket aanpassingen van het puntenstelsel, na kritiek dat de wet investeren in huurwoningen te onaantrekkelijk maakt. Beoogd per 1 januari 2027 (rijksoverheid.nl, nieuws 16 juni 2026): een prijsopslag voor woningen die door de WOZ-cap worden begrensd, het schrappen van de 5 minpunten bij een ontbrekende buitenruimte en een zwaardere WOZ-weging voor kleine rijksmonumenten. Daarnaast wil het kabinet de nieuwbouwopslag middenhuur verlengen naar projecten met bouwstart tot en met 1 januari 2032 (consultatie liep in 2026) en is een huurregister aangekondigd. De wet zelf wordt uiterlijk 1 juli 2027 geevalueerd.

Al deze plannen liggen bij de Raad van State, in consultatie of in de Kamers en kunnen dus nog wijzigen of sneuvelen. Baseer er geen aankoop- of verkoopbeslissing op; wij werken deze pagina bij zodra iets definitief wordt.

Veelgestelde vragen

Wat houdt de nieuwe huurwet in?

De Wet betaalbare huur (sinds 1 juli 2024) reguleert de middenhuur tot en met 186 punten, maakt de maximale huurprijs volgens het puntenstelsel dwingend en verplicht verhuurders bij elk nieuw contract een puntentelling te verstrekken. Gemeenten handhaven sinds 2025 met boetes.

Wat verandert er voor huurders in 2026?

De huurprijsgrenzen zijn per 1 januari 2026 geindexeerd naar 932,93 euro (sociale huur) en 1.228,07 euro (middenhuur). De maximale huurverhoging is 4,1 procent per 1 juli (sociale huur) en 6,1 respectievelijk 4,4 procent per 1 januari (middenhuur en vrije sector). De maximale boete voor verhuurders die te veel vragen steeg naar 27.500 euro. Huurders kunnen bij gereguleerde contracten vanaf 1 juli 2024 op elk moment huurverlaging tot het WWS-maximum afdwingen.

Wat zijn de gevolgen van de Wet betaalbare huur?

Voor verhuurders: een wettelijk huurplafond tot en met 186 punten, een verplichte puntentelling bij elk nieuw contract, gemeentelijke handhaving met boetes en, via de lagere maximale huur, een lagere waarde in verhuurde staat en dus een krappere financiering. Bij mutatie verliezen woningen met 144 t/m 186 punten hun oude vrije-sectorstatus. Daartegenover staan hogere maximale huren voor goed geisoleerde woningen, de nieuwbouwopslag van 10 procent voor middenhuur en de monumentenopslagen.

Wat zijn de wijzigingen in de Wet betaalbare huur in 2026?

De wet zelf is in 2026 niet gewijzigd; wel zijn de bedragen aangepast: de segmentgrenzen stegen met 3,65 procent, de boetecategorieen zijn geindexeerd (27.500 en 110.000 euro) en er gelden nieuwe huurverhogingsmaxima (4,1, 6,1 en 4,4 procent). De inhoudelijke wijzigingen, zoals de WOZ-cap-opslag en het schrappen van de buitenruimte-minpunten, zijn beoogd voor 1 januari 2027 en nog geen geldend recht.

Huurwoningdesk geeft informatie, geen juridisch of financieel advies. Aangekondigde wetgeving kan nog wijzigen; de controledatum staat bovenaan.