Volledig bijgewerkt · regels per gemeente gecontroleerd augustus 2026

Tweede woning verhuren via Airbnb in 2026: regels, grenzen en het alternatief

Laatst gecontroleerd op 17 augustus 2026 · gemeenteregels wijzigen vaak · bronnen onderaan

Een tweede woning verhuren via Airbnb of Booking klinkt als eenvoudig rendement: toeristen betalen per nacht meer dan een vaste huurder per maand. Maar vakantieverhuur is in Nederland streng gereguleerd en de regels zijn de afgelopen jaren alleen maar strakker geworden. In vrijwel elke grote stad heb je een registratienummer nodig, geldt een maximum aantal nachten en riskeer je forse boetes. En wie denkt de regels te omzeilen door de woning "gewoon een paar maanden aan een toerist" te verhuren, loopt tegen de huurbescherming aan. In dit artikel zetten we de stand van 2026 op een rij, inclusief het alternatief dat vaak meer oplevert dan je denkt.

Vakantieverhuur en gewone verhuur zijn twee verschillende werelden

Bij vakantieverhuur verblijven toeristen kort in je woning terwijl die officieel woonruimte blijft. Daarvoor gelden gemeentelijke regels uit de Huisvestingswet en de regels voor toeristische verhuur: registratie, meldplicht, nachtenmaxima en soms een vergunning. Bij gewone verhuur woont iemand er met een huurcontract, en gelden het puntenstelsel (WWS), de Wet goed verhuurderschap en de huurbescherming. De twee regimes lopen niet in elkaar over: je kunt niet met een "kort contract" de voordelen van allebei pakken. Daarover verderop meer.

De registratieplicht: bijna overal een nummer nodig

Gemeenten kunnen op grond van de landelijke regels voor toeristische verhuur van woonruimte een registratieplicht, meldplicht, nachtencriterium en vergunningplicht instellen. In de praktijk betekent dat: voordat je ook maar een nacht verhuurt, vraag je (gratis) een registratienummer aan via het landelijke systeem op toeristischeverhuur.nl. Dat nummer moet in elke advertentie staan, ook op Airbnb en Booking. Platforms verwijderen advertenties zonder geldig nummer. Zonder registratie riskeer je een bestuurlijke boete.

Amsterdam: de strengste regels van Nederland

Amsterdam hanteert in 2026 het volledige pakket. Gecontroleerd bij de gemeente en actuele berichtgeving (augustus 2026):

• Je hebt een vergunning vakantieverhuur nodig en een registratienummer dat in elke advertentie staat.
• Je moet elke verhuring vooraf melden bij de gemeente, via het landelijke registratiesysteem.
• Maximaal 30 nachten per kalenderjaar, aan maximaal 4 personen tegelijk.
• Sinds 1 april 2026 geldt in elf buurten in Centrum en De Pijp een maximum van 15 nachten per jaar: Burgwallen-Oude Zijde, Burgwallen-Nieuwe Zijde, Grachtengordel-West, Grachtengordel-Zuid, Nieuwmarkt/Lastage, Haarlemmerbuurt, Jordaan, De Weteringschans, Weesperbuurt/Plantage, Oude Pijp en Nieuwe Pijp. Wie daar tussen 1 januari en 1 april 2026 al 15 nachten of meer had verhuurd, mag de rest van 2026 niet meer verhuren.
• Je betaalt toeristenbelasting: in Amsterdam 12,5 procent van de overnachtingsprijs, de hoogste van Nederland.
• Een bed and breakfast (je verhuurt een deel van je woning terwijl je er zelf woont) kent eigen regels en een eigen vergunning.

Boetes voor illegale vakantieverhuur lopen in de tienduizenden euro's. Amsterdam noemt de beperking tot 15 nachten bovendien de eerste trede van een "escalatieladder": als de overlast aanhoudt, kan vakantieverhuur er helemaal worden verboden. Wil je in Amsterdam verhuren, lees dan ook ons artikel over alle verhuurregels in Amsterdam, want naast de vakantieverhuurregels gelden daar onder meer de opkoopbescherming en de huisvestingsvergunning.

Andere gemeenten: andere regels

Elke gemeente maakt eigen keuzes. De stand in de andere grote steden (gecontroleerd augustus 2026):

Verhuur je ergens anders, ga er dan niet vanuit dat er niets geregeld is: controleer altijd eerst de actuele regels op de website van je eigen gemeente. Nachtenmaxima, meldplichten en vergunningen wijzigen regelmatig, vaak per 1 januari of 1 juli.

De grootste valkuil: de huurbescherming

Veel eigenaren denken dat verhuur aan een toerist of expat voor een paar weken of maanden "buiten alle regels" valt. Dat klopt bijna nooit. De wet kent maar een smalle uitzondering op de huurbescherming: verhuur "welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is" (artikel 7:232 lid 2 BW). Rechters leggen die uitzondering eng uit. Denk aan een echt vakantieverblijf van enkele nachten, niet aan iemand die twee maanden in je appartement woont en daar zijn leven leidt.

Valt de verhuur er niet onder, dan geldt het volledige huurrecht. En dat is sinds 1 juli 2024 (Wet vaste huurcontracten) streng: een vast contract is de norm, tijdelijke contracten van maximaal 2 jaar mogen alleen nog voor acht wettelijke doelgroepen. Een "short stay-contract" dat je zelf zo noemt, verandert daar niets aan: de rechter kijkt naar de werkelijke situatie, niet naar het opschrift. Het risico is concreet: de gast blijkt huurder, heeft huurbescherming, en de huurprijs kan via het puntenstelsel worden getoetst en verlaagd. Volledige verhuur van een woning buiten de huurbescherming houden lukt in de praktijk vrijwel nooit.

Hypotheek, verzekering en VvE

• Hypotheek. Een gewone eigenwoninghypotheek verbiedt verhuur vrijwel altijd zonder schriftelijke toestemming van de bank; wie stiekem via Airbnb verhuurt, riskeert directe opeising van de hele lening. Ook verhuurhypotheken sluiten vakantieverhuur vaak expliciet uit (Centraal Beheer bijvoorbeeld: geen Airbnb). Lees meer in onze verhuurhypotheek-gids.
• Verzekering. Opstal- en inboedelverzekeringen dekken schade tijdens vakantieverhuur vaak niet zonder aparte clausule. Meld de verhuur altijd vooraf bij je verzekeraar, anders sta je bij schade of aansprakelijkheid mogelijk met lege handen.
• VvE. Bij een appartement kan de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement vakantieverhuur verbieden. Controleer dit voordat je adverteert.

Belasting in het kort

Verhuur je je eigen woning (hoofdverblijf) tijdelijk, bijvoorbeeld tijdens je vakantie, dan geef je 70 procent van de huurinkomsten na aftrek van directe kosten op in box 1 (regeling tijdelijke verhuur eigen woning, belastingdienst.nl). Een tweede woning valt normaal in box 3: in 2026 telt verhuurd vastgoed als overige bezitting tegen een forfaitair rendement van 6,00 procent (tarief 36 procent). Maar let op: steek je er veel eigen arbeid in (schoonmaak, ontvangst, actief beheer zoals bij structurele Airbnb-exploitatie), dan kan de Belastingdienst de inkomsten als box 1-resultaat belasten. Daarnaast draag je via het platform of zelf toeristenbelasting af aan de gemeente. Laat je bij twijfel adviseren; de grens tussen box 3 en box 1 is bij vakantieverhuur een grijs gebied.

Het alternatief: gewoon verhuren met een goed contract

Zet de sommen eens naast elkaar. Vakantieverhuur levert per nacht meer op, maar je mag in de grote steden maar 15 tot 60 nachten per jaar verhuren, je hebt doorlopend schoonmaak- en beheerkosten, en je draagt registratie-, meldplicht- en boeterisico's. Gewone verhuur levert 12 maanden per jaar huur op, zonder nachtenmaximum en zonder toeristen. De spelregels (puntenstelsel, goed verhuurderschap, vast contract) zijn goed te hanteren als je ze kent en je contract klopt.

Veelgestelde vragen

Hoeveel nachten mag ik mijn woning via Airbnb verhuren?

Dat verschilt per gemeente. Amsterdam: maximaal 30 nachten per jaar, en sinds 1 april 2026 maximaal 15 nachten in elf buurten in Centrum en De Pijp. Rotterdam en Utrecht: maximaal 60 nachten. Andere gemeenten hebben eigen maxima of (nog) geen nachtencriterium; controleer het bij je gemeente.

Heb ik een vergunning nodig om via Airbnb te verhuren?

In Amsterdam en Den Haag wel (vergunning of ontheffing); in Rotterdam en Utrecht volstaan registratienummer en meldplicht, zolang je binnen de voorwaarden blijft. Vrijwel overal in de grote steden is een registratienummer in de advertentie verplicht.

Valt verhuur via Airbnb onder de huurbescherming?

Echte vakantieverhuur van enkele nachten aan toeristen valt onder de uitzondering "naar zijn aard van korte duur" (art. 7:232 lid 2 BW). Maar die uitzondering wordt eng uitgelegd: verhuur je de hele woning voor weken of maanden aan iemand die er echt woont, dan geldt gewoon het huurrecht, inclusief huurbescherming en het puntenstelsel.

Mag ik via Airbnb verhuren met een hypotheek op de woning?

Alleen met toestemming van je hypotheekverstrekker. Een eigenwoninghypotheek verbiedt verhuur vrijwel altijd zonder voorafgaande toestemming, en veel verhuurhypotheken sluiten vakantieverhuur uit. Zonder toestemming riskeer je opeising van de lening.

Huurwoningdesk geeft algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies voor jouw specifieke situatie.