Verhuurhypotheek in 2026: rente, eisen en alle aanbieders
Laatst gecontroleerd op 17 augustus 2026 · rentes zijn indicatief en wijzigen dagelijks · bronnen onderaan
Een verhuurhypotheek (ook wel beleggingshypotheek of buy-to-let-hypotheek) is een lening voor een woning die je gaat verhuren. De markt is de afgelopen twee jaar ingrijpend veranderd: verschillende bekende aanbieders zijn gestopt, de rente ligt fors boven die van een gewone hypotheek, en de Wet betaalbare huur en de komende energielabel-eisen wegen mee in elke financiering. Deze gids zet de actuele stand per aanbieder op een rij.
- Indicatieve rente: circa 5,4 tot 6,1 procent bij een lening tot 70 a 75 procent van de waarde in verhuurde staat; tot circa 7,25 procent in de hoogste klassen (80 tot 85 procent).
- Reken op 25 tot 30 procent eigen geld plus kosten koper, waaronder 8 procent overdrachtsbelasting (verlaagd per 1 januari 2026; veel websites noemen nog het oude tarief van 10,4).
- Geen hypotheekrenteaftrek: de woning valt in box 3.
- Gestopt met nieuwe verhuurhypotheken: Lloyds Bank (per 1 oktober 2025), Nationale-Nederlanden, SNS, RegioBank en de ABN AMRO Beleggingspand Financiering. Woonfonds ging op in Centraal Beheer.
Welke aanbieders zijn er nog?
Er zijn twee smaken: aanbieders die particulieren als consument bedienen, en specialisten die zich (formeel) op professionele beleggers richten. De grens ligt meestal bij de omvang van je vastgoedinkomsten of het aantal panden.
Voor particulieren (consument)
| Aanbieder | Max. lening (verhuurde staat) | Kenmerken |
|---|---|---|
| Centraal Beheer (Achmea, voorheen Woonfonds) | 80% | Maximaal 1 miljoen euro totaal en 4 gefinancierde panden (incl. eigen woning); aflossingsvrij tot 60% van de verhuurde waarde; NWWI-taxatie in verhuurde staat verplicht; geen Airbnb. |
| NIBC (Direct Investeringshypotheek) | 80% in steden, 75% elders, 65% in krimpgebieden | Leningen van 70.000 tot 500.000 euro, maximaal 4 verhuurde onderpanden; aflossingsvrij tot 50%; huurinkomsten tellen voor 80% mee; boetevrij aflossen 15% per jaar. |
| RNHB (consumentenlijn, via adviseur) | 80% lineair, 75% aflossingsvrij | Vanaf 50.000 euro; rentevast 2 t/m 10 jaar; indicatief 5,55 tot 6,35% (peildatum 5/10 augustus 2026); geen afsluitvergoeding via adviseur; consument = minder dan ca. 40.000 euro vastgoedinkomsten per jaar. |
Voor (semi-)professionele beleggers
| Aanbieder | Max. lening | Kenmerken |
|---|---|---|
| Mogelijk | 85% (minimaal 15% eigen geld) | Rente vanaf circa 5,5% (3, 5 of 7 jaar vast); vanaf 50.000 euro; afsluitkosten 1% (min. 2.250 euro); forse renteopslag boven 80% financiering. |
| Domivest | 80% | Uitsluitend professionele partijen; toetsing op huurstroom, niet op inkomen; 100% aflossingsvrij mogelijk; duurzaamheidskorting tot 0,35% bij goede labels; 100.000 tot 6 miljoen euro. |
| Nestr (voorheen Dynamic Credit) | 85% | Voorstel binnen een uur, tot 4 miljoen euro, standaard geen afsluitkosten; tarieven via adviseur (laatste verhoging maart 2026). |
| Casarion | 85% (aflossingsvrij 80%) | Zakelijke markt (vanaf 3 panden ben je professional); looptijd tot 35 jaar; labelkorting 0,10 tot 0,15%; vanaf 120.000 euro per pand. |
| SolidBriQ | 75% aflossingsvrij | Rentevast tot 20 jaar, 90 dagen rentegarantie; ook arbeidsmigranten- en studentenhuisvesting; tarieven via adviseur. |
En de grootbanken?
Rabobank heeft geen los verhuurhypotheek-product voor consumenten; een pand kopen voor de verhuur loopt er via zakelijke vastgoedfinanciering of maatwerk. ING idem: buy-to-let kan alleen via ING Zakelijk of Private Banking. ABN AMRO stopte met de Beleggingspand Financiering voor nieuwe aanvragen; er resteren het Maatwerkkrediet (tot circa 70% van de verhuurde waarde) en Private Banking. Wie als particulier bij zijn eigen grootbank aanklopt, wordt dus vrijwel altijd doorverwezen naar een adviseur met toegang tot de specialisten hierboven.
De eisen: hierop word je beoordeeld
- Waarde in verhuurde staat. De lening wordt berekend over de getaxeerde waarde in verhuurde staat, niet over de (hogere) leegwaarde. Sinds de Wet betaalbare huur weegt de taxateur ook de maximale huurprijs volgens het puntenstelsel mee. Hoe minder punten, hoe lager de toegestane huur, hoe lager de waarde en dus de lening. Check daarom eerst gratis je punten.
- De huur moet de lasten ruim dekken. Financiers rekenen met een dekkingsgraad (DSCR of ICR): de huurinkomsten moeten de rente en aflossing met een marge dragen. RNHB hanteert bijvoorbeeld een ICR vanaf 1,25 (1,35 bij hogere financiering); vergelijkbare marges van 1,10 tot 1,30 zijn marktbreed gangbaar.
- Eigen geld. Bij 70 tot 75 procent financiering van de verhuurde waarde komt de werkelijke eigen inbreng ten opzichte van de aankoopprijs al snel op 25 tot 30 procent plus kosten koper, omdat de verhuurde waarde onder de koopsom ligt.
- Aflossingsvrij is begrensd: 50% (NIBC), 60% (Centraal Beheer) tot 75 a 80% (specialisten).
- Energielabel. Steeds meer financiers belonen goede labels met korting (Domivest tot 0,35%, Casarion 0,10 tot 0,15%). Belangrijker: het kabinet wil dat huurwoningen met label E, F of G uiterlijk 1 januari 2029 minimaal label D hebben (ontwerpbesluit ligt bij de Kamers; nog geen definitief recht). Verduurzaming naar D kost indicatief 8.100 tot 14.100 euro; de SVOH-subsidie dekt tot 15.000 euro per woning.
Verhuurhypotheek berekenen: een compleet rekenvoorbeeld
Stel: je koopt een appartement van 350.000 euro om te verhuren. Zo rekent de bank, en zo reken je zelf mee:
| Stap | Bedrag | Uitleg |
|---|---|---|
| 1. Taxatie in verhuurde staat | circa € 297.500 | De taxateur waardeert het pand alsof het verhuurd is; vaak 80 tot 90 procent van de leegwaarde, mede op basis van de maximale huur volgens de puntentelling. Hier: 85 procent. |
| 2. Maximale lening (75% LTV) | circa € 223.000 | 75 procent van de verhuurde waarde, niet van de koopsom. |
| 3. Eigen geld voor de aankoop | € 127.000 | Koopsom min lening: al 36 procent van de aankoopprijs. |
| 4. Kosten koper | circa € 33.000 | 8% overdrachtsbelasting (€ 28.000), notaris (± € 1.400), taxatie (± € 750), advies- en afsluitkosten (± € 2.700). |
| Totaal eigen geld | circa € 160.000 | Bijna 46 procent van de koopsom. Dit is de realiteit van beleggen in 2026. |
Dan de maandelijkse toets. Bij 5,8 procent rente, 30 jaar annuitair, is de maandlast op € 223.000 ongeveer € 1.310. Vraag je € 1.650 kale huur (vrije sector), dan is de dekkingsgraad 1.650 gedeeld door 1.310 = 1,26: net boven de gangbare eis van 1,25. Valt de woning met zijn punten in de middenhuur (maximaal € 1.228,07 in 2026), dan zakt de dekking naar 0,94 en financiert vrijwel niemand het op deze voorwaarden. Zo bepaalt de puntentelling direct of je financiering rond komt.
Het aanvraagproces: zo verloopt het
| Fase | Doorlooptijd (indicatie) | Wat gebeurt er |
|---|---|---|
| Orientatie en offertes | 1 tot 2 weken | Adviseur vergelijkt aanbieders; sommige specialisten geven binnen een uur tot twee werkdagen een (conditioneel) voorstel. |
| Taxatie verhuurde staat | 1 tot 2 weken | Gevalideerde taxatie (NWWI) door een erkende taxateur, vaak van een lijst van de geldverstrekker. |
| Beoordeling en bindend aanbod | 2 tot 4 weken | Toets op dekkingsgraad, eigen middelen, het pand en (bij consumentenproducten) je inkomen. |
| Notaris en levering | 1 tot 2 weken | Hypotheek- en leveringsakte; totale doorlooptijd 4 tot 8 weken is gangbaar. |
Oversluiten of verlengen in 2026
Veel verhuurders zitten nog in aflopende rentevaste periodes van 2 tot 3 procent uit 2020 en 2021. Bij verlenging tegen de huidige 5,5 a 6 procent stijgt de maandlast fors terwijl de huur wettelijk gemaximeerd doorgroeit; check daarom ruim voor de renteherziening: je actuele dekkingsgraad, of oversluiten naar een andere aanbieder loont (let op de boetevrije ruimte van 10 tot 15 procent per jaar en eventuele vergoedingen), en of gedeeltelijk aflossen de LTV-klasse en dus het tarief verlaagt. Wie bij een gestopte aanbieder zit (Lloyds, NN, ABN AMRO's oude product) kan daar meestal wel blijven, maar niet verhogen; voor extra financiering moet je toch naar de actieve aanbieders hierboven.
Veelgemaakte fouten
- Rekenen met de leegwaarde. De bank rekent met de (lagere) verhuurde waarde; wie zijn eigen geld op de koopsom baseert, komt tienduizenden euro's tekort.
- De punten niet tellen voor de aankoop. Blijkt de woning na aankoop middenhuur (t/m 186 punten), dan is de huur gemaximeerd en klopt de hele businesscase niet meer.
- Stiekem verhuren onder een woonhypotheek. Risico op directe opeising van de lening; vraag altijd eerst toestemming of sluit over.
- Alleen bij de eigen bank kijken. De grootbanken doen dit niet meer voor consumenten; de tariefverschillen tussen de specialisten zijn groot.
- Het energielabel vergeten. Labels E, F en G kosten nu al WWS-punten, missen rentekortingen en moeten (naar verwachting) uiterlijk 2029 naar minimaal D.
- Bijkomende kosten onderschatten. Overdrachtsbelasting, taxatie, advies en notaris tellen samen al snel op tot 10 procent van de koopsom.
Begrippen in gewone taal
| Begrip | Betekenis |
|---|---|
| Waarde in verhuurde staat | De marktwaarde van de woning met de huurder erin; lager dan de leegwaarde omdat een verhuurde woning minder vrij verhandelbaar is. |
| LTV (loan-to-value) | De lening als percentage van de (verhuurde) waarde. Lagere LTV = lagere rente. |
| DSCR / ICR (dekkingsgraad) | Huurinkomsten gedeeld door de lasten (rente en aflossing, of alleen rente). Financiers eisen doorgaans 1,10 tot 1,35. |
| Aflossingsvrij | Deel van de lening waarop je alleen rente betaalt; begrensd per aanbieder (50 tot 80 procent). |
| Leegwaarderatio | Fiscale korting op de WOZ-waarde in box 3 bij verhuur met huurbescherming (73 tot 100 procent). |
| Exit fee | Vergoeding bij vervroegd volledig aflossen in de eerste jaren, vooral bij zakelijke financieringen. |
Wat kost een verhuurhypotheek naast de rente?
| Kostenpost | Indicatie 2026 |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting (geen eigen bewoning) | 8% van de koopsom (per 1-1-2026; was 10,4%) |
| Taxatie in verhuurde staat | 550 tot 950 euro, plus NWWI-validatie 55 tot 70 euro |
| Advies- en afsluitkosten | 0,8 tot 1,5% van de leensom (per aanbieder verschillend; RNHB en Nestr rekenen via een adviseur geen afsluitvergoeding, Mogelijk 1% met een minimum van 2.250 euro) |
| Notaris (hypotheek- en leveringsakte) | 1.000 tot 1.800 euro |
| Vervroegd aflossen | meestal 10 tot 15% per jaar boetevrij; sommige zakelijke financieringen kennen een vergoeding in de eerste jaren |
Fiscaal: geen renteaftrek, wel box 3
De rente van een verhuurhypotheek is niet aftrekbaar. De woning en de schuld vallen in box 3: in 2026 telt verhuurd vastgoed als overige bezitting tegen een forfaitair rendement van 6,00 procent (tarief 36 procent), met de leegwaarderatio als korting op de WOZ-waarde bij verhuur met huurbescherming, en een tegenbewijsregeling als je werkelijke rendement lager is. Vanaf (beoogd) 2028 wil het kabinet naar een stelsel op werkelijk rendement. Reken je rendement dus altijd na belasting door.
Verhuren met je bestaande hypotheek: bijna nooit zomaar
Een gewone eigenwoninghypotheek verbiedt verhuur vrijwel altijd zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de bank. Wie stiekem verhuurt, riskeert directe opeising van de hele lening; sommige verstrekkers (zoals MUNT) benoemen dat expliciet in hun voorwaarden. Vraag dus altijd eerst toestemming, of sluit de woning over naar een echte verhuurhypotheek.
Stappenplan
- Tel de punten van de woning: dat bepaalt het segment, de maximale huur en daarmee de financierbaarheid.
- Reken de businesscase: realistische huur (binnen het wettelijke maximum), lasten bij de actuele rente, onderhoud, leegstand, box 3, en de dekkingsgraad die financiers eisen.
- Check je gemeente: opkoopbescherming of een verhuurvergunning kan verhuur van een aan te kopen woning blokkeren.
- Laat een taxatie in verhuurde staat maken en vraag via een onafhankelijk adviseur offertes op bij meerdere aanbieders; de verschillen in rente en voorwaarden zijn groot.
- Regel na de aankoop direct een goed huurcontract: onze generator maakt er een volgens de regels van 2026, inclusief de verplichte puntentelling-bijlage.
Veelgestelde vragen
Wat zijn de nadelen van een verhuurhypotheek?
Hogere rente dan een woonhypotheek (circa 0,5 tot 2 procentpunt), geen renteaftrek, veel eigen geld nodig, 8 procent overdrachtsbelasting, begrensde aflossingsvrije ruimte, en huurregels (WWS-maxima, huurbescherming, de komende labelplicht) die het rendement begrenzen.
Hoeveel eigen geld heb ik nodig?
Praktisch: 25 tot 30 procent van de aankoopprijs plus kosten koper. Financiers lenen maximaal 75 tot 85 procent van de wáárde in verhuurde staat, en die ligt onder de koopsom.
Wat is de goedkoopste verhuurhypotheek?
Er is geen vast antwoord: het tarief hangt vooral af van je financieringspercentage (LTV-klasse), de rentevaste periode en het energielabel. In augustus 2026 beginnen de scherpste gepubliceerde tarieven rond de 5,4 procent bij lage LTV; laat altijd meerdere offertes naast elkaar leggen.
Kan ik bij Rabobank, ING of ABN AMRO een verhuurhypotheek krijgen?
Niet als los consumentenproduct. Rabobank en ING doen dit alleen zakelijk of via private banking; ABN AMRO stopte met het oude beleggingspand-product en biedt maatwerk. Particulieren komen in de praktijk uit bij Centraal Beheer, NIBC of (via een adviseur) RNHB en de specialisten.
Rekentool: hoeveel kun je lenen voor een verhuurpand?
Verstrekkers rekenen met twee plafonds: een maximaal percentage van de woningwaarde in verhuurde staat (LTV) en de eis dat de huur de maandlasten met een marge draagt (dekkingsgraad of ICR, meestal minimaal 1,25). De laagste van de twee bepaalt je maximale lening. Deze tool rekent beide voor je door.
Laat je gegevens achter en wij brengen je in contact met een onafhankelijk adviseur die is gespecialiseerd in verhuurhypotheken en offertes bij meerdere aanbieders opvraagt. Gratis en vrijblijvend.
Aanbiedersvoorwaarden en tarieven: rnhb.nl, domivest.com, nestr.nl, casarion.com, mogelijk.nl, nibc.nl, centraalbeheer.nl, solidbriq.nl, lloydsbank.nl, nn.nl, snsbank.nl, regiobank.nl, abnamro.nl, ing.nl, rabobank.nl (deels via secundaire tariefoverzichten, peildatum 5 t/m 17 augustus 2026). Overdrachtsbelasting: belastingdienst.nl. Huurverhogingen en labelbeleid: rijksoverheid.nl, volkshuisvestingnederland.nl. Marktcijfers: Kadaster (Q1 2026), Capital Value 2026. Rentes zijn indicatief; aanbieders wijzigen tarieven doorlopend en beoordelen iedere aanvraag individueel. Laatst gecontroleerd op 17 augustus 2026.
Huurwoningdesk geeft informatie, geen financieel advies; de rekentool is een indicatie en voor een offerte heb je een (hypotheek)adviseur nodig.