Verweer bij de Huurcommissie: stel als verhuurder je verweerschrift op
Heeft je huurder een procedure gestart bij de Huurcommissie? Dan krijg je alle stukken toegestuurd met het verzoek schriftelijk te reageren. Die schriftelijke reactie is in de praktijk je verweerschrift. Reageer je niet of te laat, dan loop je het risico dat de Huurcommissie bij de beoordeling geen rekening houdt met jouw standpunt. Kies hieronder de procedure, vink de verweergronden aan die op jouw situatie passen en genereer een verweerschrift met de juiste juridische opbouw: ontvankelijkheid eerst, dan de feiten, per verweer een genummerde paragraaf met bijlageverwijzing, en een conclusie met het legesverzoek.
De partij die in het ongelijk wordt gesteld betaalt de leges. Voor een huurder is dat 25 euro, voor een verhuurder 500 euro. Word je binnen 4 voorafgaande kalenderjaren vaker volledig in het ongelijk gesteld, dan loopt het verhuurderstarief op naar 700 euro, 1.400 euro en 1.750 euro. Bij gedeeltelijk gelijk kan de veroordeling 50/50 zijn (250 euro). Een goed onderbouwd verweer met de juiste bewijsstukken is dus ook financieel de moeite waard.
De vier procedures: termijnen en leges voor de verhuurder
Toetsing aanvangshuurprijs
De huurder kan de starthuur laten toetsen tot 6 maanden na de ingangsdatum van het contract (bij een tijdelijk contract: tot 6 maanden na afloop). De Huurcommissie telt de punten van de woning per de ingangsdatum. Is de huurprijs niet redelijk, dan gaat de huur met terugwerkende kracht omlaag en betaal jij als verliezer de leges van 500 euro. Let op: is de huur op punten wel redelijk maar constateert de Huurcommissie ernstige gebreken, dan betaal je toch de leges. Sterke verweren zijn een te laat ingediend verzoek, een kloppende eigen puntentelling, 187 punten of meer (vrije sector), een geregistreerd energielabel en de juiste WOZ-waarde.
Huurverlaging op punten of wegens gebreken
Bij verlaging op punten moet de huurder eerst een schriftelijk voorstel doen met een ingangsdatum die minstens 2 volle kalendermaanden later ligt, en daarna binnen 6 weken na die ingangsdatum de Huurcommissie inschakelen. Bij gebreken moet de huurder het gebrek eerst schriftelijk melden en jou 6 weken hersteltijd geven. Een tijdelijke verlaging wegens ernstige gebreken kan diep gaan: tot 20, 30 of 40 procent van de geldende huurprijs (categorie A, B of C) en met terugwerkende kracht tot 6 maanden voor de indieningsdatum. Herstel voor het onderzoek voorkomt vaak de hele verlaging; na herstel eindigt de verlaging per de eerste dag van de volgende maand.
Afrekening servicekosten
Je moet elk jaar voor 1 juli afrekenen over het vorige kalenderjaar; de huurder kan tot 30 maanden na afloop van het boekjaar naar de Huurcommissie. In de procedure zit de belangrijkste valkuil: de Huurcommissie vraagt je de volledige onderbouwing (facturen, urenoverzichten, verdeelsleutel) binnen 3 weken op te sturen, met eenmalig 3 weken uitstel. Stukken die later binnenkomen worden buiten beschouwing gelaten en dan rekent de commissie met de lagere Nibud-normen. Het betwiste bedrag moet minimaal 36,00 euro zijn (bij een geschil over het voorschot: 3,00 euro per maand).
Bezwaar tegen de jaarlijkse huurverhoging
Hier ben je als verhuurder meestal zelf aan zet: maakt de huurder schriftelijk bezwaar, dan moet jij binnen 6 weken na de voorgestelde ingangsdatum een verzoek indienen bij de Huurcommissie, anders gaat de verhoging niet door. Verstuurde je het voorstel per gewone post en betaalt de huurder zonder bezwaar niet, dan moet je binnen 3 maanden na de ingangsdatum een aangetekende herinnering sturen; daarna moet de huurder binnen 4 maanden na de ingangsdatum naar de Huurcommissie. De maxima voor 2026: sociale huur 4,1 procent (of 25 euro bij een kale huur onder 350 euro), inkomensafhankelijk 50 euro of 100 euro, middenhuur 6,1 procent en vrije sector 4,4 procent per 1 januari 2026. Voor kale vrije-sectorcontracten loopt een geschil over de jaarlijkse verhoging niet via deze bezwaarprocedure bij de Huurcommissie.
Zo verloopt de procedure bij de Huurcommissie
- Start. De verzoeker betaalt een voorschot op de leges: huurder 25 euro, verhuurder 500 euro. De Huurcommissie beslist binnen 6 weken of de zaak behandeld kan worden.
- Verweer. De wederpartij krijgt alle stukken en reageert schriftelijk. Er is geen vaste wettelijke reactietermijn: de termijn staat in de brief van de Huurcommissie. Reageer direct en neem die termijn over als deadline.
- Onderzoek ter plaatse (indien nodig). Aankondiging uiterlijk 3 weken vooraf; wil je aanwezig zijn, meld dat uiterlijk 2 werkdagen vooraf. Reageren op het onderzoeksrapport kan tot 2 weken na verzending (maximaal 4 weken na verleend uitstel).
- Zitting (indien nodig). Uitnodiging uiterlijk 3 weken vooraf, in beginsel online, gemachtigde toegestaan. Nieuwe stukken uiterlijk 5 werkdagen voor de zitting.
- Uitspraak. Verzending na ongeveer 3 weken; de Huurcommissie streeft ernaar elke zaak in 4 tot 6 maanden af te ronden. Daarna: verzet tegen een voorzittersuitspraak binnen 3 weken, of naar de kantonrechter binnen 8 weken (artikel 7:262 BW). Doet niemand dat, dan is de uitspraak bindend.
Veelgestelde vragen
Binnen welke termijn moet ik reageren op het verzoekschrift?
Er is geen vaste wettelijke reactietermijn: de termijn staat in de brief waarmee de Huurcommissie je de stukken toestuurt. Reageer direct, want wie niet of te laat reageert loopt het risico dat de Huurcommissie zijn standpunt niet meeweegt. Houd daarnaast de vaste termijnen in de gaten: reactie op het onderzoeksrapport binnen 2 weken en nieuwe stukken uiterlijk 5 werkdagen voor de zitting.
Is dit hetzelfde als een verweerschrift bij de rechtbank?
De Huurcommissie kent formeel geen verweerschrift zoals de rechtbank; je dient een schriftelijke reactie op het verzoek in. Dit document is precies dat, opgebouwd zoals een goed verweerschrift: eerst de ontvankelijkheid, dan de feiten, per verweer een genummerde paragraaf met verwijzing naar een genummerde bijlage, en een conclusie met het verzoek de leges bij de wederpartij te leggen.
Wat kan ik doen als ik het niet eens ben met de uitspraak?
Tegen een voorzittersuitspraak kun je binnen 3 weken na de verzenddatum in verzet bij de Huurcommissie zelf; controleer de termijn in de uitspraakbrief, want die kan 6 weken worden zodra de Wet toekomstbestendige huurcommissie volledig in werking is. Tegen een uitspraak van de commissie kan elke partij binnen 8 weken na verzending een beslissing van de kantonrechter vorderen (artikel 7:262 BW). Doet niemand dat, dan is de uitspraak bindend.
Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (artikelen 7, 10 tot en met 13, 16, 18, 20 en 28) · Burgerlijk Wetboek boek 7 (artikelen 7:249, 7:250, 7:252 tot en met 7:254, 7:257, 7:259, 7:260 en 7:262) · Besluit huurprijzen woonruimte (artikel 6 en bijlagen) · Procesreglement en de beleidsboeken Leges, Gebreken, Servicekosten, Huurverhoging en Waarderingsstelsel van de Huurcommissie (huurcommissie.nl). Laatst gecontroleerd op 18 augustus 2026. Zie ook onze werkwijze.
Deze tool geeft algemene informatie en standaarddocumenten, geen juridisch advies voor individuele situaties. Twijfel je over je positie of is het financiele belang groot, leg de zaak dan voor aan een huurrechtjurist.