Volledig bijgewerkt naar de regels van 2026

Huurprijs berekenen: de complete gids voor verhuurders

Laatst juridisch gecontroleerd op 17 augustus 2026 · alle bedragen 2026 · bronnen onderaan

Wie in 2026 een woning verhuurt, rekent niet meer met de regels van een paar jaar geleden. Sinds de Wet betaalbare huur (1 juli 2024) bepaalt het woningwaarderingsstelsel (WWS, het puntenstelsel) voor veel meer woningen wat je maximaal aan kale huur mag vragen, en die maximale prijs is dwingend: je moet je eraan houden, ook als je huurder nergens over klaagt. In deze gids lees je hoe de berekening werkt, waar de grenzen liggen en waar de risico's zitten.

Doe direct de gratis huurprijscheck

De drie sectoren van 2026

Alles begint bij het puntentotaal van je woning. Dat bepaalt in welke sector de woning valt bij een nieuw huurcontract:

De grenzen worden ieder jaar per 1 januari geindexeerd (2026: plus 3,65 procent). Let op het overgangsrecht: contracten van vóór 1 juli 2024 met een vrije-sectorprijs voor een woning van 144 tot en met 186 punten blijven vrije sector zolang dat contract loopt; bij een nieuw contract geldt de regulering wel. Voor woningen tot en met 143 punten geldt de regulering sinds 1 juli 2025 ook voor die oude contracten.

Zo tel je de punten (de belangrijkste rubrieken)

Het WWS telt punten op over de hele woning. De grootste posten:

• Oppervlakte: 1 punt per m2 voor vertrekken (woonkamer, slaapkamers, keuken, badkamer), 0,75 punt per m2 voor overige ruimten zoals een berging of zolder.
• Verwarming: 2 punten per verwarmd vertrek, 1 punt per verwarmde overige ruimte (maximaal 4).
• Energielabel: van 62 punten (A++++, eengezins) tot fikse aftrek voor slechte labels: E kost 5 punten, F 9 en G 15. Monumenten krijgen geen aftrek. Veel websites melden voor label E nog "min 4"; de geldende wettekst zegt min 5.
• Keuken en sanitair: aanrecht tot 1 meter 0 punten, 1 tot 2 meter 4 punten, vanaf 2 meter 7 punten (plus extra's voor voorzieningen); toilet in aparte ruimte 3, douche 4, bad 6, bad en douche samen 7 punten.
• Buitenruimte: 2 punten plus 0,35 per m2 (maximaal 15); helemaal geen buitenruimte kost 5 punten.
• WOZ-waarde: 1 punt per € 16.954 WOZ-waarde plus 1 punt per € 268 WOZ-waarde per m2 (waardepeildatum 1 januari 2025; minimaal wordt gerekend met € 85.806).

De WOZ-cap

Voor woningen die zonder deze regel op 187 punten of meer zouden uitkomen, mag het WOZ-aandeel maximaal 33 procent van het totaal zijn. Zakt je woning daardoor onder de 187, dan wordt het puntental op 186 gezet: de woning wordt dus middenhuur, geen sociale huur. Vooral in dure steden bepaalt deze cap of je in de vrije sector zit.

Opslagen die de maximale prijs verhogen

• Rijksmonument: maximale huurprijs plus 35 procent (bij contracten vanaf 1 juli 2024).
• Gemeentelijk of provinciaal monument: plus 15 procent; beschermd stads- of dorpsgezicht (woning van voor 1965): plus 5 procent.
• Nieuwbouw middenhuur: plus 10 procent gedurende 20 jaar, als de woning na 1 juli 2024 in gebruik is genomen en de bouw voor 1 januari 2028 is gestart.

Waarom dit dwingend is (en wat het kost als je te hoog zit)

Sinds de Wet betaalbare huur ben je bij woningen tot en met 186 punten verplicht om maximaal de WWS-huur te vragen en moet je bij ieder nieuw contract een puntentelling aan de huurder meegeven. Gemeenten handhaven sinds 1 januari 2025: van waarschuwing tot een bestuurlijke boete van maximaal € 27.500, bij herhaling zelfs € 110.000. Daarnaast kan de huurder bij de Huurcommissie ook ná de eerste zes maanden huurverlaging tot het wettelijk maximum afdwingen, zo nodig met terugwerkende kracht. De leges voor een verhuurder die in het ongelijk wordt gesteld: € 500 per zaak, oplopend bij herhaling.

Huurders zijn bovendien geen passieve partij meer: er bestaan diensten die op no-cure-no-pay-basis huurverlagingen claimen. Ken je punten dus voordat je huurder ze telt.

Hoeveel huur mag ik vragen? Stappenplan

1. Tel je punten met de gratis huurprijscheck (indicatie) of de officiele Huurprijscheck van de Huurcommissie.
2. Bepaal je sector: tot en met 143 punten sociale huur, 144 tot en met 186 middenhuur, vanaf 187 vrije sector.
3. Zit je gereguleerd? Zoek het exacte maximum op in de puntenprijstabel en blijf eronder; geef de puntentelling mee bij het contract.
4. Zit je net onder de 187? Kijk wat punten kan opleveren: een beter energielabel telt zwaar (van label C naar A scheelt 19 punten bij een eengezinswoning), net als buitenruimte en sanitair.
5. Vrije sector? Bepaal een markthuur, maar onthoud dat de jaarlijkse verhoging ook daar gemaximeerd is (2026: 4,4 procent).

Veelgestelde vragen

Hoeveel huur is 187 punten?

Vanaf 187 punten is de woning vrije sector en geldt er geen wettelijk maximum voor de aanvangshuur. Precies daarom is de grens zo belangrijk: bij 186 punten is het maximum € 1.228,07 (2026).

Is een puntentelling verplicht?

Ja, bij ieder nieuw huurcontract sinds 1 juli 2024 moet je de huurder een puntentelling van de woning verstrekken, ook als de woning in de vrije sector valt.

Wat is een normale huurprijs per m2?

Voor gereguleerde woningen is "normaal" niet relevant: het WWS bepaalt het maximum. In de vrije sector verschilt de markthuur sterk per regio; reken eerst je punten na voordat je met marktprijzen per m2 rekent, want boven de grens gelden andere regels dan eronder.

Mag ik de huur jaarlijks verhogen?

Ja, maximaal een keer per 12 maanden en gebonden aan een maximum per sector. In 2026: sociale huur 4,1 procent (per 1 juli), middenhuur 6,1 procent en vrije sector 4,4 procent (per kalenderjaar). Een indexeringsbeding dat hoger uitkomt wordt automatisch afgetopt.

Start de gratis huurprijscheck

Binnenkort: het volledige puntenrapport (PDF) met bewijsstukkenlijst en optimalisatie-advies, en de huurverhogingsbrief-tool.