Volledig bijgewerkt naar de regels van 2026

Huis verhuren in 2026: de complete gids

Laatst juridisch gecontroleerd op 17 augustus 2026 · alle bedragen 2026 · bronnen onderaan

Een huis verhuren werkt in 2026 wezenlijk anders dan een paar jaar geleden. Sinds 1 juli 2023 gelden de gedragsregels van de Wet goed verhuurderschap. Sinds 1 juli 2024 is een vast huurcontract de norm (Wet vaste huurcontracten) en is de maximale huurprijs tot en met 186 punten dwingend (Wet betaalbare huur). En sinds 1 januari 2025 handhaven gemeenten die maximale huurprijzen actief, met boetes die per 2026 kunnen oplopen tot 27.500 euro. Wie de regels kent, kan nog steeds goed en veilig verhuren. Deze gids loopt het hele traject met je door: van de eerste check bij je gemeente tot de oplevering aan het einde van de huur.

Kun je zomaar je woning verhuren? Eerst vier checks

Nee, zomaar verhuren kan niet. Doe eerst deze vier controles, in deze volgorde. Ze kosten weinig tijd en voorkomen dat je later een vergunningsprobleem, een boete of een opgeeiste hypotheek hebt.

1. De gemeente: opkoopbescherming en verhuurvergunning

Veel gemeenten hebben opkoopbescherming (Huisvestingswet 2014): een gekochte woning in een aangewezen gebied en prijsklasse mag je de eerste 4 jaar na inschrijving bij het Kadaster niet zonder vergunning verhuren. De WOZ-grenzen verschillen per stad; indicatief voor 2026: Amsterdam 637.000 euro (hele stad), Rotterdam en Den Haag 470.000 euro, Utrecht 686.000 euro per 1 juli 2026. De wet kent drie verplichte uitzonderingen waarvoor de gemeente wel een vergunning moet geven: verhuur aan familie in de eerste of tweede graad, tijdelijke verhuur nadat je er zelf minimaal 12 maanden hebt gewoond, en woonruimte die bij een winkel- of bedrijfsruimte hoort.

Daarnaast kan in jouw wijk een gebiedsgerichte verhuurvergunning gelden (Wet goed verhuurderschap): onder meer Den Haag (delen van Transvaal en Laak) en Arnhem werken ermee, en Groningen kent een eigen vergunningstelsel voor kamerverhuur. Voor kamerverhuur of woningdelen heb je in veel gemeenten bovendien een omzettingsvergunning nodig. Controleer de huisvestingsverordening van jouw gemeente op lokaleregelgeving.overheid.nl; de regels wijzigen vaak per 1 januari of 1 juli.

2. Je hypotheek

Een gewone eigenwoninghypotheek verbiedt verhuur vrijwel altijd zonder schriftelijke toestemming van de geldverstrekker. Verhuur je toch, dan pleeg je contractbreuk en kan de bank de hele lening opeisen. Vraag dus eerst toestemming, of sluit een echte verhuurhypotheek af. Hoe dat werkt, welke aanbieders er in 2026 nog zijn en wat het kost, lees je in de verhuurhypotheek-gids.

3. De VvE

Bij een appartement controleer je het reglement in de splitsingsakte op een verhuurverbod of beperkende bepalingen. Een kopie van de splitsingsakte vraag je op bij het Kadaster.

4. Je verzekeringen

Meld de verhuur bij je opstal- en aansprakelijkheidsverzekeraar. De dekking kan veranderen zodra er een huurder in de woning zit; zonder melding loop je het risico dat schade niet gedekt is.

Het stappenplan: van leeg huis naar goed verhuurd

Stap 1: regel het energielabel

Bij verhuur is een geldig definitief energielabel verplicht, en de labelklasse moet in elke advertentie staan (controle door de ILT). Ontbreekt het label, dan riskeer je een boete per woning: per 2026 is dat 550 euro voor een particuliere verhuurder en 1.100 euro voor een rechtspersoon (rijksoverheid.nl). Sinds 29 mei 2026 is het label ook verplicht bij verlenging of vernieuwing van een huurcontract en, nieuw, voor monumenten.

Het label bepaalt bovendien mede je huurprijs: in de puntentelling levert een goed label tientallen punten op, terwijl label E 5 punten kost, F 9 en G 15 (Besluit huurprijzen woonruimte). Let op de toekomst: het kabinet wil dat huurwoningen met label E, F of G uiterlijk 1 januari 2029 minimaal label D hebben. Dat ontwerpbesluit ligt sinds juli 2026 bij de Kamers en is dus nog geen definitief recht, maar wie nu koopt of verduurzaamt, rekent er verstandig mee. Voor verduurzaming bestaat de SVOH-subsidie: tot 15.000 euro per huurwoning (rvo.nl).

Stap 2: tel de punten en bepaal je segment

Alles begint bij het puntentotaal van je woning volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dat bepaalt of je sociale huur, middenhuur of vrije sector bent, en dus hoeveel huur je maximaal mag vragen. Tot en met 186 punten is de maximale huurprijs dwingend: je moet je eraan houden, ook als je huurder nergens over klaagt. Kamers (onzelfstandige woonruimte) zijn altijd gereguleerd, ongeacht het puntental.

Doe de gratis huurprijscheck

Hoe de telling precies werkt (oppervlakte, WOZ-cap, energielabel, monumentenopslag) lees je in de complete huurprijsgids.

Stap 3: bepaal de huurprijs en de servicekosten

Zit je woning tot en met 186 punten, dan zoek je het exacte maximum op en blijf je eronder. Vanaf 187 punten bepaal je zelf een markthuur; ook dan is de jaarlijkse verhoging gemaximeerd (2026: 4,4 procent). Splits de huur in kale huur en servicekosten. Voor servicekosten mag je alleen werkelijk gemaakte kosten doorberekenen, zonder winstopslag, en je moet uiterlijk 30 juni een gespecificeerde afrekening over het vorige jaar sturen (art. 7:259 BW); die maak je in vijf minuten met de afrekentool. Per 1 januari 2027 komt er een wettelijke lijst van acht toegestane soorten servicekosten voor nieuwe contracten (Wet modernisering servicekosten).

Stap 4: kies de contractvorm

Sinds 1 juli 2024 is een vast contract de norm. Het generieke tijdelijke contract van 2 jaar (en 5 jaar voor kamers) bestaat niet meer. Tijdelijk verhuren, maximaal 2 jaar, mag alleen nog aan acht wettelijke doelgroepen, zoals studenten van elders of uit het buitenland, huurders van een wisselwoning bij renovatie en gescheiden ouders met minderjarige kinderen (Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst). Bij zo'n tijdelijk contract moet je het einde schriftelijk aanzeggen, minimaal 1 en maximaal 3 maanden voor de einddatum; vergeet je dat, dan wordt het automatisch een vast contract.

Daarnaast bestaan er nog bijzondere vormen: de diplomatenclausule (tussenhuur als je zelf tijdelijk elders verblijft), doelgroepencontracten voor jongeren en studenten, hospitaverhuur (de eerste 9 maanden geen huurbescherming als je zelf in de woning woont) en verhuur onder de Leegstandwet met een gemeentelijke vergunning, bijvoorbeeld van een te koop staande woning (maximaal 5 jaar, buiten de huurbescherming). Welke vorm bij jouw situatie past, staat uitgewerkt in de huurcontract-gids.

Stap 5: selecteer je huurder transparant

De Wet goed verhuurderschap eist een heldere en transparante selectieprocedure met objectieve criteria, zoals inkomen in verhouding tot de huur. Je moet een afgewezen kandidaat kunnen uitleggen waarom de keuze op een ander viel, en je moet je werkwijze tegen discriminatie schriftelijk hebben vastgelegd (verplicht sinds 1 januari 2024). Inkomen en identiteit controleren mag dus gewoon; selecteren op afkomst, geloof of geaardheid is verboden en kan via het gemeentelijke meldpunt tot handhaving leiden. Vraag alleen documenten die je echt nodig hebt en bewaar ze niet langer dan noodzakelijk.

Stap 6: stel het contract op, met de verplichte bijlagen

Het huurcontract moet schriftelijk. Daarnaast geldt een informatieplicht: je informeert de huurder schriftelijk over zijn rechten en plichten, de hoogte en teruggave van de borg, jouw contactgegevens, het gemeentelijke meldpunt en de servicekostenspecificatie. En bij ieder nieuw contract sinds 1 juli 2024 ben je verplicht een puntentelling van de woning mee te geven, ook als de woning in de vrije sector valt.

Stap 7: borg en opnamestaat

De waarborgsom is gemaximeerd op 2 maanden kale huur. Na afloop van de huur betaal je de borg binnen 14 dagen terug; verreken je iets, dan binnen 30 dagen en alleen met achterstallige huur, servicekosten, energieprestatievergoeding of aantoonbare schade, altijd met een volledige schriftelijke specificatie (art. 7:261b BW). Normale slijtage mag je nooit inhouden. Schade verhalen lukt alleen met bewijs van de beginstaat: maak daarom bij de sleuteloverdracht een opnamestaat met foto's.

Maak bij de sleuteloverdracht een beginopnamerapport: per ruimte de staat en bestaande schades, met gedateerde foto's, meterstanden en handtekeningen van beide partijen. Met zo'n rapport moet de huurder afwijkingen bij de oplevering verklaren; zonder rapport werkt het wettelijke bewijsvermoeden juist tegen jou en moet jij bewijzen dat schade tijdens de huur is ontstaan (art. 7:224 BW). Een losse zin "in goede staat aanvaard" in het contract is volgens de rechtspraak niet genoeg.

Stap 8: tijdens de verhuur

• Onderhoud: kleine herstellingen zijn voor de huurder, al het andere voor jou; afwijken ten nadele van de huurder mag niet. Herstel gemelde gebreken op tijd: bij ernstige gebreken kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen tot 20, 30 of 40 procent van de huurprijs. Zoek een klus op in de gratis onderhoudswijzer.
• Huurverhoging: maximaal een keer per 12 maanden en gebonden aan een maximum per sector. In 2026: sociale huur 4,1 procent (per 1 juli), middenhuur 6,1 procent en vrije sector 4,4 procent (per kalenderjaar, rijksoverheid.nl). Een indexeringsbeding dat hoger uitkomt, wordt automatisch afgetopt.
• Servicekosten: jaarlijks afrekenen, uiterlijk 30 juni, alleen werkelijke kosten.
• Huurachterstand: stuur bij een consument eerst de wettelijke 14 dagenbrief voordat je incassokosten mag rekenen. De vuistregel uit de rechtspraak: pas bij circa 3 maanden achterstand ontbindt de kantonrechter het contract.

Stap 9: het einde van de huur

De huurder kan altijd opzeggen met een termijn van (meestal) 1 maand. Jij als verhuurder kunt alleen opzeggen op de wettelijke gronden van art. 7:274 BW, zoals wanprestatie of dringend eigen gebruik, met een termijn van 3 tot 6 maanden; stemt de huurder niet in, dan beslist de kantonrechter en loopt de huur door. Verkoop van de woning is geen opzeggingsgrond: koop breekt geen huur (art. 7:226 BW). De verkoop- en familiegronden die sinds 1 juli 2024 bestaan, gelden alleen als ze vooraf in het contract zijn opgenomen. Bij de oplevering doe je een voorinspectie met herstelkans, daarna de eindinspectie, en je wikkelt de borg af binnen de termijnen van stap 7.

Je plichten als goed verhuurder

De Wet goed verhuurderschap geldt voor iedere verhuurder, ook met een woning. De landelijke regels op een rij: geen discriminatie of intimidatie, een schriftelijk contract, de informatieplicht, borg maximaal 2 maanden kale huur, servicekosten zonder winstopslag, geen dubbele bemiddelingskosten (schakel je een makelaar in, dan mag die de huurder niets rekenen; sleutelgeld mag nooit) en extra regels bij verhuur aan arbeidsmigranten. Sinds de Wet betaalbare huur hoort daar ook bij: niet verhuren boven de maximale WWS-huurprijs bij gereguleerde woningen en geen hogere huurverhoging dan toegestaan.

De gemeente handhaaft dit bestuursrechtelijk: van waarschuwing en dwangsom tot een boete van maximaal 27.500 euro, bij herhaling binnen 4 jaar 110.000 euro, en als uiterste middel de inbeheername van je pand. Huurders zijn bovendien geen passieve partij meer: de huurder kan bij een gereguleerd contract ook na de eerste zes maanden huurverlaging tot het wettelijke maximum afdwingen bij de Huurcommissie, zo nodig met terugwerkende kracht. De leges voor een verhuurder die in het ongelijk wordt gesteld: 500 euro per zaak, bij herhaling oplopend.

De belastingen in het kort

Als particuliere verhuurder val je normaal in box 3. Je betaalt geen belasting over de werkelijke huurinkomsten, maar over een forfaitair rendement: in 2026 is dat 6,00 procent over de waarde van de woning, tegen een tarief van 36 procent, met een heffingsvrij vermogen van 59.357 euro per persoon (belastingdienst.nl). Bij verhuur met huurbescherming mag je de WOZ-waarde verlagen met de leegwaarderatio (73 tot 100 procent van de WOZ, afhankelijk van de jaarhuur; niet bij tijdelijke verhuur). Is je werkelijke rendement lager dan het forfait, dan is er een tegenbewijsregeling; let op dat daarbij ook de waardestijging van de woning meetelt en kosten niet aftrekbaar zijn. Vanaf (beoogd) 2028 wil het kabinet naar een stelsel op werkelijk rendement; dat wetsvoorstel ligt bij de Eerste Kamer en kan nog wijzigen.

Koop je een woning om te verhuren, dan betaal je sinds 1 januari 2026 8 procent overdrachtsbelasting (was 10,4 procent). Hypotheekrente is niet aftrekbaar. Meer over financiering en rendement lees je in de verhuurhypotheek-gids; voor verhuur via een BV geldt een ander regime, laat je daarvoor adviseren door een fiscalist.

Veelgemaakte fouten

• Verhuren zonder puntentelling. Wie de punten niet kent, weet niet of de huurprijs wel mag. Huurders (en no-cure-no-pay-diensten) tellen ze wel.
• Een "tijdelijk contract van 2 jaar" gebruiken. Dat generieke contract bestaat sinds 1 juli 2024 niet meer; buiten de acht doelgroepen is het gewoon een vast contract.
• 3 maanden borg vragen. Het maximum is 2 maanden kale huur; te veel gevraagde borg is terugvorderbaar en een overtreding van de Wet goed verhuurderschap.
• Geen beginopnamerapport maken. Zonder rapport draag jij bij schade de bewijslast.
• De aanzegging van een tijdelijk contract vergeten. Dan zit je automatisch aan een vast contract vast.
• Verhuren zonder toestemming van de bank of gemeente. Risico op opeising van de lening respectievelijk bestuurlijke boetes.
• Vakantieverhuur onderschatten. Voor Airbnb-achtige verhuur gelden per gemeente registratie- en nachtenregels, en volledige verhuur valt vrijwel nooit buiten de huurbescherming; zie het artikel over verhuren via Airbnb.

Veelgestelde vragen

Kan je zomaar je woning verhuren?

Nee. Je hebt vooraf mogelijk toestemming of een vergunning nodig (hypotheekverstrekker, VvE, gemeente bij opkoopbescherming of een verhuurvergunning) en je moet voldoen aan de Wet goed verhuurderschap en, tot en met 186 punten, aan de maximale huurprijs van het puntenstelsel. Doorloop de vier checks bovenaan deze gids voordat je adverteert.

Is een woning verhuren in 2026 nog interessant?

Dat hangt vooral af van het puntental. Tot en met 186 punten bepaalt het WWS je maximale huur en drukt dat, samen met box 3, het rendement. Vanaf 187 punten ben je vrij in de aanvangshuur. Positief voor de businesscase: de overdrachtsbelasting ging per 2026 omlaag naar 8 procent, en verduurzamen levert extra punten (en dus huurruimte) op. Reken je situatie dus door voordat je beslist: tel eerst je punten en neem alle lasten en belasting mee.

Hoeveel huur mag ik vragen?

Tot en met 143 punten geldt het maximum uit de puntenprijstabel (onder 932,93 euro), van 144 tot en met 186 punten maximaal 1.228,07 euro, en vanaf 187 punten ben je vrij in de aanvangshuur. De gratis huurprijscheck geeft een indicatie van je punten en sector.

Mag ik mijn huis tijdelijk verhuren?

Alleen in specifieke situaties: aan een van de acht wettelijke doelgroepen (maximaal 2 jaar), met de diplomatenclausule als je zelf tijdelijk elders verblijft, of onder de Leegstandwet met een gemeentelijke vergunning, bijvoorbeeld als de woning te koop staat. In alle andere gevallen is het contract voor onbepaalde tijd.

Moet ik de puntentelling aan mijn huurder geven?

Ja. Bij ieder nieuw huurcontract sinds 1 juli 2024 ben je verplicht een puntentelling van de woning aan de huurder te verstrekken, ook als de woning in de vrije sector valt.

Wat verandert er na 2026?

Aangekondigd of in behandeling, dus nog geen geldend recht: nieuwe servicekostenregels per 1 januari 2027, aanpassingen van het puntenstelsel (beoogd 2027), een speciaal tijdelijk hospitacontract (wetsvoorstel, beoogd 2027), box 3 op werkelijk rendement (beoogd 2028) en de minimale energielabel-eis D voor huurwoningen per 2029 (ontwerpbesluit). Wij houden deze gids bij; de controledatum staat bovenaan.

Huurwoningdesk geeft informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Regels en bedragen wijzigen; controleer bij twijfel de bron of vraag advies voor jouw situatie.