Huurcontract opstellen: de complete gids voor verhuurders
Laatst juridisch gecontroleerd op 17 augustus 2026 · bronnen onderaan
Een huurcontract opstellen was nooit zo precies werk als nu. Sinds 1 juli 2024 is het vaste contract de wettelijke norm (Wet vaste huurcontracten), bepaalt het puntenstelsel dwingend wat je maximaal mag vragen (Wet betaalbare huur), en schrijft de Wet goed verhuurderschap voor wat je moet vastleggen en meegeven. Tegelijk vernietigen rechters bedingen die te ver gaan, van boeteclausules tot huurverhogingsopslagen. Deze gids loopt alles langs: welke contractvorm mag, wat er verplicht in moet, welke clausules standhouden en welke juist niet.
Sla het uitzoekwerk over. Onze generator stelt je huurcontract op volgens de regels van 2026: de juiste contractvorm, veilige clausules, en de verplichte puntentelling-bijlage en Wgv-informatie inbegrepen. Je ziet het hele contract gratis als voorbeeld; downloaden kost eenmalig 95 euro incl. btw.
Welke contractvorm mag je kiezen in 2026?
Dit is de eerste en belangrijkste keuze, en hier gaat het sinds de wetswijziging het vaakst mis. De keuzewijzer:
| Situatie | Contractvorm | Kern |
|---|---|---|
| Gewone verhuur (de standaard) | Onbepaalde tijd (vast contract) | De wettelijke norm sinds 1 juli 2024. Volledige huurbescherming vanaf dag een; opzeggen alleen op wettelijke gronden. |
| Je wilt zekerheid dat de huurder een tijd blijft | Onbepaalde tijd met minimumduur | Geen van beide partijen kan tijdens de minimumduur tussentijds opzeggen. Let op: dit is geen tijdelijke verhuur; het contract eindigt niet vanzelf. |
| Huurder behoort tot een wettelijke doelgroep (bijv. student van elders, statushouder, wisselwoning bij renovatie) | Tijdelijk, maximaal 2 jaar | Alleen voor de acht groepen uit het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Einde schriftelijk aanzeggen: niet eerder dan 3 en uiterlijk 1 maand voor de einddatum, anders wordt het automatisch vast. |
| Je verhuurt een kamer in je eigen woning | Hospitaverhuur | Vast contract met een wettelijke proefperiode: de eerste 9 maanden geldt de opzegbescherming niet (art. 7:232 lid 3 BW). Voorwaarde: jij woont er zelf en verhuurde niet eerder aan deze huurder. |
| Je keert zelf (of de vorige huurder) na een periode terug | Diplomatenclausule (tussenhuur) | Uitdrukkelijk ontruimingsbeding vereist, en bij iedere opvolgende huurder opnieuw. De rechter toetst streng. |
| Verhuur aan jongeren, studenten, promovendi, grote gezinnen, of in een ouderen- of aangepaste woning | Doelgroepcontract (art. 7:274a t/m f BW) | Vast contract met een extra opzeggrond, mits de juiste bestemmings-, herverhuur- en bewijsclausules in het contract staan. Vergeet je die, dan bestaat de opzeggrond niet. |
De klassieke valkuil van 2026: het generieke tijdelijke contract (2 jaar zelfstandig, 5 jaar kamers) bestaat niet meer. Een "tijdelijk contract" met een huurder die niet in de wettelijke doelgroepen valt, is gewoon een vast contract, wat er ook boven staat.
Wat moet er in een huurcontract staan?
De wettelijke kern plus wat in de praktijk onmisbaar is:
- De partijen: verhuurder en huurder(s) met contactgegevens, en bij meerdere huurders een hoofdelijkheidsbeding: zonder die afspraak is ieder wettelijk maar voor een gelijk deel aansprakelijk (art. 6:6 BW).
- Het gehuurde en de bestemming: adres, zelfstandig of onzelfstandig (kamer met gedeelde ruimten), gebruik als woonruimte met hoofdverblijf, en bij een doelgroepcontract de wettelijk vereiste bestemmingsbepaling.
- De prijs, uitgesplitst: kale huur, voorschot nutsvoorzieningen met individuele meter, voorschot servicekosten en eventueel de energieprestatievergoeding apart. Een all-in prijs is riskant en kan tot huurverlaging leiden.
- De borg: maximaal twee maanden kale huur; terugbetaling binnen 14 dagen na einde huur (30 dagen bij verrekening, altijd met volledige specificatie). Dwingend recht sinds de Wet goed verhuurderschap.
- Huurverhoging: hoe en wanneer de huur wordt aangepast, binnen de wettelijke maxima per segment (zie hieronder).
- Onderhoudsverdeling: kleine herstellingen voor de huurder (Besluit kleine herstellingen), de rest voor de verhuurder; afwijken ten nadele van de huurder is nietig. Onze onderhoudswijzer zoekt het per klus op.
- Einde en oplevering: opzegtermijnen (huurder 1 maand; verhuurder 3 tot 6 maanden, alleen op wettelijke gronden), voorinspectie, eindinspectie en oplevering conform de opnamestaat.
De verplichte bijlagen (dit vergeten de meeste modellen)
| Bijlage | Verplicht? | Waarom |
|---|---|---|
| WWS-puntentelling met maximale huurprijs | Ja, bij ieder nieuw contract | Wet betaalbare huur / Wet goed verhuurderschap. Tel je punten gratis. |
| Wgv-informatie (rechten en plichten, borgafwikkeling, contactpunt, gemeentelijk meldpunt, servicekosten) | Ja, schriftelijk bij het aangaan | Art. 2 lid 2 onder e Wet goed verhuurderschap. Bij arbeidsmigranten in een taal die de huurder begrijpt. |
| Kopie geldig energielabel | Ja | Uiterlijk bij het tekenen verstrekken; boete bij ontbreken. |
| Opnamestaat (beschrijving van de staat) | Niet wettelijk verplicht, wel onmisbaar | Met beschrijving moet de huurder opleveren zoals hij ontving (normale slijtage uitgezonderd); zonder beschrijving keert de bewijslast zich tegen jou (art. 7:224 lid 2 BW). |
| Inventarislijst (bij gestoffeerd/gemeubileerd) | Niet wettelijk verplicht, wel onmisbaar | Basis voor de gebruiksvergoeding via de servicekosten (afschrijving in 5 jaar) en voor de oplevering. |
Welke clausules houden stand, en welke sneuvelen bij de rechter?
Rechters toetsen bedingen in consumentenhuurcontracten ambtshalve aan de Europese richtlijn oneerlijke bedingen, en dat raakt ook particuliere verhuurders: wie enkele woningen structureel verhuurt, telt als professionele partij. Een oneerlijk beding wordt niet gematigd maar volledig geschrapt.
- Huurverhogingsbedingen met opslag. Het gerechtshof Amsterdam vernietigde in 2026 opslagbedingen van 3 en van 5 procent bovenop inflatie volledig; er liggen inmiddels vragen bij het Europese Hof. Veilig is: gereguleerd segment gewoon het wettelijk maximum volgen, vrije sector alleen CPI-indexering, afgetopt op het wettelijke maximum (4,4 procent in 2026), met twee maanden aankondiging. Een vernietigd beding betekent: helemaal geen verhoging meer.
- Brede boetebedingen. Een algemene boete op "iedere overtreding", zonder plafond en naast schadevergoeding, wordt geschrapt en levert dan nul euro op. Houdbaar is hooguit een specifiek, geplafonneerd beding voor een ernstige overtreding (zoals hennepteelt), in plaats van schadevergoeding.
- Stapelbedingen (alles-afwentelende kostenclausules, verzuim door enkel tijdsverloop, eenzijdige wijzigingsrechten): dezelfde ambtshalve toets; het cumulatieve effect van alle bedingen telt mee.
- Te hoge borg of huur. Meer dan twee maanden borg mag niet; huur boven het WWS-maximum bij woningen t/m 186 punten is verboden, met gemeentelijke boetes tot 27.500 euro en een huurder die verlaging kan afdwingen, ook na de eerste zes maanden.
Dit is precies waarom wij onze eigen contractstandaard bouwden: alle bepalingen in een document, in gewone taal, zonder de bedingen die sneuvelen. Bekijk hem gratis in de generator.
Mag een huurcontract ook mondeling?
Juridisch is een mondelinge huurovereenkomst geldig, en de huurder heeft er dezelfde bescherming door. Maar sinds de Wet goed verhuurderschap ben je als verhuurder verplicht het contract schriftelijk vast te leggen, en praktisch belangrijker: alles wat je niet schriftelijk regelt, besta je niet kunt bewijzen. Zonder geschrift geen geldige tijdelijkheid, geen doelgroepbestemming, geen diplomatenclausule, geen hoofdelijkheid en geen opnamestaat-bewijs; alles valt terug op een vast contract met volledige bescherming.
Stappenplan: van kandidaat tot getekend contract
- Tel de punten en bepaal het segment en de maximale huur.
- Selecteer de huurder transparant (objectieve criteria, motiveer een afwijzing): verplicht onder de Wet goed verhuurderschap.
- Kies de contractvorm met de keuzewijzer hierboven; twijfel je, dan is onbepaalde tijd vrijwel altijd het juiste (en enig geldige) antwoord.
- Stel het contract op met de verplichte onderdelen en veilige clausules, plus de bijlagen: puntentelling, Wgv-informatie, energielabel, opnamestaat en eventueel inventarislijst. Onze generator doet dit in een kwartier.
- Onderteken in tweevoud (of digitaal), vul bij de sleuteloverdracht samen de opnamestaat in met foto's en meterstanden, en int de borg en de eerste huur voor de ingangsdatum.
Veelgestelde vragen
Kun je zelf een huurcontract opstellen?
Ja, er is geen notaris of jurist verplicht. De kunst zit in de actualiteit: de contractvormen, de verplichte bijlagen en de houdbare clausules zijn sinds 2023 ingrijpend veranderd. Een gratis model van voor die tijd is vrijwel zeker deels ongeldig.
Welke soorten huurcontracten bestaan er?
Voor woonruimte: onbepaalde tijd (de norm, eventueel met minimumduur), tijdelijk voor wettelijke doelgroepen (maximaal 2 jaar), hospitaverhuur met de 9-maanden-proefperiode, en doelgroepcontracten voor jongeren, studenten, promovendi, grote gezinnen, ouderen en aangepaste woningen. Daarnaast bestaan bijzondere vormen zoals Leegstandwet-verhuur (met gemeentelijke vergunning).
Wat kost een huurcontract laten opstellen?
Een jurist of advocaat rekent al snel 150 tot 350 euro of meer; documentplatforms werken vaak met abonnementen van 35 tot 40 euro per maand. Onze generator kost eenmalig 95 euro incl. btw, inclusief alle verplichte bijlagen, zonder abonnement.
Is een huurcontract zonder einddatum riskant?
Het is de wettelijke norm. De risico's beheers je niet met een einddatum (die is meestal toch ongeldig) maar met de juiste clausules: een correcte huurprijs binnen het stelsel, een opnamestaat, en waar jouw situatie het toelaat een doelgroep- of terugkeerclausule die een echte opzeggrond geeft.
Wat gebeurt er als mijn contract een ongeldige clausule bevat?
De rechter schrapt zo'n beding volledig; de rest van het contract blijft gelden. Bij een geschrapt huurverhogings- of boetebeding sta je dus met lege handen: geen verhoging, geen boete. Daarom loont een contract dat van begin af aan binnen de lijnen blijft.
Burgerlijk Wetboek Boek 7, titel 4 (wetten.overheid.nl, geldende tekst 2026), Wet vaste huurcontracten en Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst (BWBR0049798), Wet goed verhuurderschap (BWBR0048028), Wet betaalbare huur en Besluit huurprijzen woonruimte (BWBR0003237, versie 01-01-2026), Hoge Raad 29-11-2024 (ECLI:NL:HR:2024:1780) en Hof Amsterdam 2026 (ECLI:NL:GHAMS:2026:89 en :619) over huurverhogingsbedingen, rechtspraak over boetebedingen onder richtlijn 93/13. Laatst gecontroleerd op 17 augustus 2026. Zie ook onze werkwijze.
Alles uit deze gids zit verwerkt in de contract-generator: de juiste contractvorm voor jouw situatie, veilige clausules die bij de rechter standhouden, en alle verplichte bijlagen. Met live voorbeeld; eenmalig 95 euro incl. btw, geen abonnement.