Gemeentegids · geverifieerd bij de gemeente Rotterdam, augustus 2026

Woning verhuren in Rotterdam: de regels van 2026

Laatst gecontroleerd op 18 augustus 2026 · wijken en bedragen rechtstreeks van rotterdam.nl · bronnen onderaan

Rotterdam was op 1 januari 2022 een van de eerste gemeenten van Nederland met opkoopbescherming: wie in een van de 16 aangewezen wijken een woning koopt met een WOZ-waarde tot 470.000 euro, mag die woning vier jaar lang niet zomaar verhuren. Daarnaast kent de stad een eigen vergunning voor kamerverhuur, met wijken waar helemaal geen nieuwe kamerverhuur meer bijkomt, en een actief meldpunt waar huurders sinds 2025 ook een te hoge huur kunnen melden. Deze gids zet de Rotterdamse regels op een rij, met de landelijke basisregels erbij.

Opkoopbescherming: de 16 wijken en de WOZ-grens

De opkoopbescherming geldt voor woningen die na 1 januari 2022 zijn gekocht in een van deze 16 wijken: Bergpolder, Blijdorp, Bloemhof, Carnisse, Groot-IJsselmonde, Hillegersberg-Zuid, Hillesluis, Kralingen-Oost, Kralingen-West, Het Lage Land, Middelland, Nieuwe Westen, Oud-Charlois, Oud-Mathenesse, Rubroek en Tarwewijk. De grens ligt bij een WOZ-waarde tot 470.000 euro; duurdere woningen vallen erbuiten. Het verhuurverbod duurt vier jaar, gerekend vanaf de inschrijving van de levering bij het Kadaster. Woningen die bij de overdracht al langer dan zes maanden verhuurd waren, vallen buiten de regeling. De gemeente controleert datagestuurd; de gemeentepagina noemt een boete tot 21.750 euro voor illegale verhuur. Dat bedrag is gebaseerd op een ouder boetemaximum; het wettelijke maximum van de vierde boetecategorie is per 1 januari 2026 verhoogd naar 27.500 euro. Controleer het actuele bedrag bij de gemeente.

De uitzonderingen: wanneer krijg je wel een verhuurvergunning

In vier situaties moet de gemeente een vergunning verlenen om toch te mogen verhuren:

• Familie. Verhuur aan bloed- of aanverwanten in de eerste of tweede graad (ouders, kinderen, broers, zussen, grootouders, kleinkinderen), inclusief hun eventuele huisgenoten.
• De 12-maandenregel. Heb je de woning na aankoop minstens 12 maanden zelf bewoond, dan kun je een vergunning krijgen om de woning daarna maximaal 12 maanden tijdelijk te verhuren, bijvoorbeeld bij een verblijf in het buitenland. Daarna moet je er weer zelf wonen of de woning verkopen.
• Hospitaverhuur. Je verhuurt een deel van de woning en blijft er zelf wonen.
• Bedrijfsruimte. De woonruimte maakt onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.

De vergunning of toestemming vraag je aan via rotterdam.nl (pagina "Vergunning of toestemming opkoopbescherming aanvragen"). Let op: ook met zo'n vergunning gelden alle landelijke verhuurregels gewoon, inclusief de maximale huurprijs bij gereguleerde woningen.

Kamerverhuur: vergunning vanaf 3 bewoners, nul-quotum in 7 gebieden

Rotterdam kent een eigen vergunning kamerverhuur. Zonder vergunning mag je kamers verhuren aan maximaal 2 personen als je er zelf niet woont, of aan maximaal 1 persoon als je er zelf wel woont. Daarboven is de vergunning verplicht. Bij 3 kamerbewoners mag je aan iedereen verhuren; vanaf 4 bewoners alleen nog aan studenten, waarbij elke student minimaal 18 vierkante meter moet hebben en het pand niet binnen 50 meter van een bestaand vergund kamerverhuurpand mag liggen. Er geldt bovendien een nul-quotum in Bergpolder, Carnisse, Kralingen-West, Kralingen-Oost, Oud-Mathenesse, Struisenburg en Tarwewijk: daar geeft de gemeente geen nieuwe vergunningen af. De leges bedragen in 2026 586,50 euro; je krijgt binnen 8 weken bericht en het bedrag wordt bij afwijzing niet terugbetaald. Per kamer is een schriftelijk huurcontract verplicht. Bedenk daarbij: kamers zijn landelijk altijd gereguleerd, dus de maximale kamerprijs volgt uit de puntentelling.

Het meldpunt: hier komen klachten over verhuurders binnen

Elke gemeente heeft sinds 1 januari 2024 een verplicht meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag; Rotterdam had het al eerder operationeel. Huurders en woningzoekenden melden via het digitale formulier op rotterdam.nl (gratis, desgewenst anoniem) bijvoorbeeld het ontbreken van een schriftelijk contract, een borg van meer dan 2 maanden, discriminatie of intimidatie. Sinds 1 januari 2025 kan daar ook een te hoge huurprijs gemeld worden, omdat gemeenten het dwingende puntenstelsel handhaven. De gemeente onderzoekt de melding en kan optreden met een waarschuwing, een last onder dwangsom en bestuurlijke boetes tot 27.500 euro (bij herhaling binnen 4 jaar tot 110.000 euro), met inbeheername van het pand als uiterste middel. Wie contract, borg, servicekosten en huurprijs op orde heeft, heeft van het meldpunt niets te vrezen.

De landelijke basisregels gelden ook in Rotterdam

De Rotterdamse vergunningen zijn een extra laag bovenop de regels die overal gelden. In het kort:

• Puntenstelsel (WWS) is dwingend tot en met 186 punten. Grenzen 2026: sociale huur tot en met 143 punten (onder 932,93 euro), middenhuur 144 tot en met 186 punten (maximaal 1.228,07 euro). Hoe je dat berekent staat in onze gids huurprijs berekenen.
• Vast huurcontract is de norm sinds 1 juli 2024; tijdelijk (maximaal 2 jaar) kan alleen voor acht wettelijke doelgroepen. Zie de gids huurcontract opstellen.
• Borg maximaal 2 maanden kale huur, terugbetalen binnen 14 dagen (30 dagen bij verrekening); schriftelijk contract, informatieplicht en een puntentelling als bijlage zijn verplicht.
• Wgv-boetes: tot 27.500 euro, bij herhaling binnen 4 jaar tot 110.000 euro (bedragen per 1 januari 2026). Alle landelijke regels staan in ons overzicht van de verhuurregels 2026.

Stappenplan: verhuren in Rotterdam in 2026

1. Check de opkoopbescherming. Gekocht na 1 januari 2022 in een van de 16 wijken, met een WOZ-waarde tot 470.000 euro? Dan mag je alleen verhuren met een vergunning op grond van een van de uitzonderingen.
2. Check de kamerverhuurregels. Verhuur je aan 3 of meer kamerbewoners (of aan 2 of meer terwijl je er zelf woont), vraag dan de vergunning kamerverhuur aan en controleer of je pand niet in een nul-quotumgebied ligt.
3. Tel de punten. Doe de gratis huurprijscheck: je ziet het segment, de maximale huur en of je huurprijs handhavingsproof is, ook richting het meldpunt.
4. Stel een goed contract op. Onze generator maakt een huurcontract volgens de regels van 2026, inclusief de verplichte puntentelling-bijlage en de Wgv-informatie voor je huurder.
5. Lees de complete gids. Alles van bezichtiging tot oplevering staat in onze gids over een huis verhuren.

Veelgestelde vragen over verhuren in Rotterdam

In welke wijken geldt de opkoopbescherming?

In 16 wijken: Bergpolder, Blijdorp, Bloemhof, Carnisse, Groot-IJsselmonde, Hillegersberg-Zuid, Hillesluis, Kralingen-Oost, Kralingen-West, Het Lage Land, Middelland, Nieuwe Westen, Oud-Charlois, Oud-Mathenesse, Rubroek en Tarwewijk. Buiten deze wijken, of boven de WOZ-grens van 470.000 euro, geldt de regeling niet.

Ik woon zelf in mijn koopwoning. Mag ik die tijdelijk verhuren?

Ja, via de 12-maandenregel: heb je de woning minstens 12 maanden zelf bewoond, dan kun je een vergunning krijgen om maximaal 12 maanden tijdelijk te verhuren. Vraag de vergunning aan voordat de huurder erin trekt en let op dat je huurcontract past bij tijdelijke verhuur.

Geldt de opkoopbescherming ook voor woningen die ik voor 2022 kocht?

Nee. De regeling geldt voor woningen die na 1 januari 2022 zijn gekocht. Ook woningen die bij de overdracht al langer dan zes maanden verhuurd waren, vallen erbuiten. Bij doorverkoop begint voor de nieuwe koper wel een nieuwe termijn.

Hoeveel kamers mag ik verhuren zonder vergunning?

Aan maximaal 2 personen als je er zelf niet woont, en aan maximaal 1 persoon als je er zelf wel woont. Daarboven heb je de vergunning kamerverhuur nodig; vanaf 4 bewoners alleen voor studenten en niet in de nul-quotumgebieden.

Wat kost de vergunning kamerverhuur en hoe lang duurt de aanvraag?

De leges bedragen in 2026 586,50 euro; controleer de actuele leges bij de gemeente. Je krijgt binnen 8 weken per e-mail bericht. Wordt de aanvraag afgewezen, dan krijg je de leges niet terug.

Kent Rotterdam ook een gebiedsgerichte verhuurvergunning zoals Arnhem of Den Haag?

Rotterdam stuurt in 2026 vooral via de opkoopbescherming, de vergunning kamerverhuur en het meldpunt; een aparte gebiedsgerichte verhuurvergunning zoals in Arnhem of Den Haag staat niet op rotterdam.nl vermeld. Gemeentelijk beleid wijzigt regelmatig; check voor een aankoop altijd de actuele regels op rotterdam.nl of via 14 010.

Huurwoningdesk geeft algemene informatie, geen juridisch advies. De gemeente Rotterdam is de officiele bron voor gebiedsaanwijzingen, actuele grenzen en leges.