Gemeentegids · geverifieerd bij de gemeente Leeuwarden, augustus 2026

Woning verhuren in Leeuwarden: de regels van 2026

Laatst gecontroleerd op 19 augustus 2026 · wijken en bedragen rechtstreeks van leeuwarden.nl · bronnen onderaan

Leeuwarden voerde op 1 juli 2024 opkoopbescherming in: wie in een van de 12 aangewezen wijken een woning koopt met een WOZ-waarde tot de gemeentelijke grens, mag die woning vier jaar lang niet zomaar verhuren. Daarnaast is de stad streng op kamerverhuur: nieuwe kamerverhuurpanden zijn in de hele gemeente niet toegestaan, alleen hospitaverhuur mag nog. Klachten van huurders komen binnen bij het Huurteam Leeuwarden. Deze gids zet de Leeuwarder regels op een rij, met de landelijke basisregels erbij.

Opkoopbescherming: de 12 wijken en de WOZ-grens

De opkoopbescherming geldt voor woningen die na 1 juli 2024 zijn gekocht in deze 12 wijken (CBS-buurten): Binnenstad, Potmargezone, Oud-Oost, Sonneborgh en omgeving, Westeinde, Vossepark & Helicon, Nijlan & De Zwette, Heechterp & Schieringen, Bilgaard & Havankpark, Vrijheidswijk, Dokkumer Ie en omgeving en Goutum. De grens ligt bij een WOZ-waarde tot 277.443 euro; die grens wordt jaarlijks per 1 januari geindexeerd met de consumentenprijsindex (bij de invoering was het 260.000 euro), dus controleer het actuele bedrag bij de gemeente. Het verhuurverbod duurt vier jaar, gerekend vanaf de inschrijving van de levering bij het Kadaster. Woningen die bij de overdracht al langer dan zes maanden verhuurd waren, vallen buiten de regeling, net als woningen die na 1 juli 2024 als huurwoning zijn opgeleverd via nieuwbouw of transformatie. De bestuurlijke boetes staan in de verordening: 4.000 euro als de situatie achteraf nog te legaliseren is, en anders 8.000 euro bij een eerste overtreding, oplopend tot 21.750 euro bij herhaling.

De uitzonderingen: wanneer krijg je wel een verhuurvergunning

In drie situaties moet de gemeente de verhuurvergunning opkoopbescherming verlenen:

• Familie. Verhuur aan bloed- of aanverwanten in de eerste of tweede graad (ouders, kinderen, broers, zussen, grootouders, kleinkinderen).
• De 12-maandenregel. Heb je de woning na aankoop minstens 12 maanden zelf bewoond, dan kun je een vergunning krijgen om de woning daarna maximaal 12 maanden tijdelijk te verhuren (niet voor toeristische verhuur), bijvoorbeeld bij een verblijf in het buitenland.
• Bedrijfsruimte. De woonruimte maakt onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.

Daarnaast kan het college in bijzondere gevallen een ontheffing verlenen, bijvoorbeeld als naleving redelijkerwijs niet van je gevraagd kan worden of als de verhuur maatschappelijk gewenst is. Je vraagt de vergunning digitaal aan via leeuwarden.nl; de leges bedragen 406,12 euro en krijg je ook bij een afwijzing niet terug. De gemeente beslist binnen 8 weken (eenmaal te verlengen met 6 weken). Let op: ook met een vergunning gelden alle landelijke verhuurregels gewoon, inclusief de maximale huurprijs bij gereguleerde woningen.

Kamerverhuur: nieuwe kamerverhuurpanden zijn niet toegestaan

Leeuwarden is een van de strengste steden van Nederland voor kamerverhuur. In het omgevingsplan "Leeuwarden - Kamerverhuur" is vastgelegd dat nieuwe kamerverhuurpanden niet zijn toegestaan; een kamerverhuurpand is een pand met 3 of meer verhuurde kamers (wooneenheden zonder eigen toilet, douche of keuken). Bestaande, vergunde kamerverhuurpanden staan bij de gemeente geregistreerd en mogen doorgaan. Wat wel mag is hospitaverhuur: je verhuurt maximaal 2 kamers aan maximaal 2 personen, blijft zelf in de woning wonen en bewoont zelf minimaal 50 procent van de oppervlakte. Bedenk daarbij: kamers zijn landelijk altijd gereguleerd, dus de maximale kamerprijs volgt uit de puntentelling. Meer over deze constructie lees je in onze gids over hospitaverhuur.

Toeristische verhuur: bed en breakfast met omgevingsvergunning

Voor een bed en breakfast heb je in Leeuwarden een omgevingsvergunning nodig. De voorwaarden: maximaal 30 procent van de oppervlakte van de woning (inclusief aan- en bijgebouwen) tot een maximum van 50 vierkante meter, maximaal 4 slaapplaatsen in maximaal 2 afzonderlijke kamers, en de exploitant is hoofdbewoner en woont er echt. Een registratieplicht met registratienummer voor vakantieverhuur, zoals Amsterdam of Rotterdam die kennen, vermeldt leeuwarden.nl niet; controleer dit bij de gemeente voordat je een hele woning toeristisch verhuurt. Wie tegen betaling gasten laat overnachten, meldt zich aan voor de toeristenbelasting via belasting@leeuwarden.nl en houdt een nachtregister bij. Let op in Grou en Warten: daar heb je een onttrekkingsvergunning nodig om een woning als tweede woning te gebruiken; zonder vergunning riskeer je een boete van 21.750 euro.

Het meldpunt: hier komen klachten over verhuurders binnen

Elke gemeente heeft sinds 1 januari 2024 een verplicht meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag; in Leeuwarden loopt dat via het Huurteam Leeuwarden (telefoon 058-2132415, e-mail info@huurteamleeuwarden.nl). Melden is gratis en je krijgt binnen 5 werkdagen contact. Meldbaar zijn onder meer: een huurprijs die niet klopt met het woningwaarderingsstelsel, een huurverhoging boven het wettelijke maximum, het niet informeren over de WWS-punten, discriminatie, bedreiging of intimidatie, een borg van meer dan 2 maanden huur, het ontbreken van een schriftelijk huurcontract en onterechte servicekosten. Houdt de verhuurder zich inderdaad niet aan de wet, dan kan de gemeente een boete opleggen. Wie contract, borg, servicekosten en huurprijs op orde heeft, heeft van het meldpunt niets te vrezen.

De landelijke basisregels gelden ook in Leeuwarden

De Leeuwarder vergunningen zijn een extra laag bovenop de regels die overal gelden. In het kort:

• Puntenstelsel (WWS) is dwingend tot en met 186 punten. Grenzen 2026: sociale huur tot en met 143 punten (onder 932,93 euro), middenhuur 144 tot en met 186 punten (maximaal 1.228,07 euro). Hoe je dat berekent staat in onze gids huurprijs berekenen.
• Vast huurcontract is de norm sinds 1 juli 2024; tijdelijk (maximaal 2 jaar) kan alleen voor acht wettelijke doelgroepen. Zie de gids huurcontract opstellen.
• Borg maximaal 2 maanden kale huur, terugbetalen binnen 14 dagen (30 dagen bij verrekening); schriftelijk contract, informatieplicht en een puntentelling als bijlage zijn verplicht.
• Wgv-boetes: tot 27.500 euro, bij herhaling binnen 4 jaar tot 110.000 euro (bedragen per 1 januari 2026). Alle landelijke regels staan in ons overzicht van de verhuurregels 2026.

Stappenplan: verhuren in Leeuwarden in 2026

1. Check de opkoopbescherming. Gekocht na 1 juli 2024 in een van de 12 wijken, met een WOZ-waarde tot de actuele grens? Dan mag je alleen verhuren met een vergunning op grond van een van de uitzonderingen.
2. Check de kamerverhuurregels. Nieuwe kamerverhuurpanden zijn niet toegestaan; wil je als hospita maximaal 2 kamers verhuren, controleer dan de voorwaarden en blijf zelf minimaal 50 procent van de woning bewonen.
3. Tel de punten. Doe de gratis huurprijscheck: je ziet het segment, de maximale huur en of je huurprijs handhavingsproof is, ook richting het meldpunt.
4. Stel een goed contract op. Onze generator maakt een huurcontract volgens de regels van 2026, inclusief de verplichte puntentelling-bijlage en de Wgv-informatie voor je huurder.
5. Lees de complete gids. Alles van bezichtiging tot oplevering staat in onze gids over een huis verhuren.

Veelgestelde vragen over verhuren in Leeuwarden

In welke wijken geldt de opkoopbescherming?

In 12 wijken: Binnenstad, Potmargezone, Oud-Oost, Sonneborgh en omgeving, Westeinde, Vossepark & Helicon, Nijlan & De Zwette, Heechterp & Schieringen, Bilgaard & Havankpark, Vrijheidswijk, Dokkumer Ie en omgeving en Goutum. Buiten deze wijken, of boven de WOZ-grens van 277.443 euro (jaarlijks geindexeerd), geldt de regeling niet.

Mag ik in Leeuwarden nog kamers verhuren?

Nieuwe kamerverhuurpanden met 3 of meer kamers zijn in de hele gemeente niet toegestaan; het omgevingsplan "Leeuwarden - Kamerverhuur" sluit ze uit. Alleen hospitaverhuur mag: maximaal 2 kamers aan maximaal 2 personen, terwijl je er zelf blijft wonen en minimaal 50 procent van de woning zelf bewoont. Bestaande vergunde kamerverhuurpanden mogen doorgaan.

Ik woon zelf in mijn koopwoning. Mag ik die tijdelijk verhuren?

Ja, via de 12-maandenregel: heb je de woning minstens 12 maanden zelf bewoond, dan kun je een vergunning krijgen om maximaal 12 maanden tijdelijk te verhuren, bijvoorbeeld bij een verblijf in het buitenland. Vraag de vergunning aan voordat de huurder erin trekt; de leges zijn 406,12 euro en de gemeente beslist binnen 8 weken.

Huurwoningdesk geeft algemene informatie, geen juridisch advies. De gemeente Leeuwarden is de officiele bron voor gebiedsaanwijzingen, actuele grenzen en leges.