Gemeentegids · geverifieerd bij de gemeente Breda, augustus 2026

Woning verhuren in Breda: de regels van 2026

Laatst gecontroleerd op 18 augustus 2026 · bedragen rechtstreeks van breda.nl en de verordeningen · bronnen onderaan

Breda voerde op 10 mei 2023 opkoopbescherming in voor de hele gemeente: wie sindsdien een woning koopt met een WOZ-waarde tot de NHG-grens (in 2026: 470.000 euro), mag die woning vier jaar lang niet zomaar verhuren. Daarnaast mag je in de hele stad zonder vergunning een deel van je eigen woning verhuren via de hospitaregeling, heeft de gemeente sinds juli 2025 een eigen boetetabel voor slecht verhuurgedrag en draait er sinds 2024 een actief meldpunt voor huurproblemen. Deze gids zet de Bredase regels op een rij, met de landelijke basisregels erbij.

Opkoopbescherming: de hele stad, WOZ-grens gelijk aan de NHG-grens

De opkoopbescherming geldt in heel Breda voor woningen die na 10 mei 2023 zijn gekocht. De grens is niet een vast bedrag maar de grens van de Nationale Hypotheek Garantie; in 2026 is dat 470.000 euro. Duurdere woningen vallen erbuiten. Het verhuurverbod duurt vier jaar, gerekend vanaf de inschrijving van de akte van levering. Woningen die bij de overdracht al langer dan zes maanden verhuurd waren, vallen buiten de regeling, en woningcorporaties hebben geen vergunning nodig. De hoogte van een eventuele boete bij illegale verhuur staat niet op breda.nl; het wettelijke maximum van de vierde boetecategorie is per 1 januari 2026 27.500 euro. Controleer het actuele handhavingsbeleid bij de gemeente.

De uitzonderingen: wanneer krijg je wel een verhuurvergunning

In drie situaties moet de gemeente een vergunning verlenen om toch te mogen verhuren:

• Familie. Verhuur aan bloed- of aanverwanten in de eerste of tweede graad (ouders, kinderen, broers, zussen, grootouders, kleinkinderen).
• De 12-maandenregel. Heb je de woning na aankoop minstens 12 maanden zelf bewoond, dan kun je een vergunning krijgen om de woning daarna maximaal 12 maanden tijdelijk te verhuren, bijvoorbeeld bij een verblijf in het buitenland.
• Bedrijfsruimte. De woonruimte maakt onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.

Daarnaast kan de gemeente een vergunning verlenen aan zorgaanbieders die door de gemeente of het Rijk zijn gecontracteerd, en in bijzondere gevallen. De vergunning vraag je digitaal aan met DigiD via breda.nl (pagina "Verhuurvergunning opkoopbescherming"). De leges bedragen 477,77 euro; je betaalt ook als de aanvraag wordt afgewezen. De gemeente beslist binnen 8 weken, met maximaal 6 weken verlenging bij nader onderzoek. Let op: ook met vergunning gelden alle landelijke verhuurregels, inclusief de maximale huurprijs bij gereguleerde woningen.

Kamerverhuur: hospitaregeling zonder vergunning, daarboven een omgevingsvergunning

Met de hospitaregeling verhuur je zonder gemeentelijke vergunning een deel van je eigen woning aan 1 of maximaal 2 personen. Voorwaarde is dat je er zelf blijft wonen en voorzieningen als keuken, toilet en badkamer deelt met je huurder. De regeling geldt voor eigenaren en, met toestemming van de corporatie, ook voor huurders. Wil je aan meer personen kamers verhuren of woon je er niet zelf, dan loopt dat via een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit; de gemeente toetst per adres. De legesverordening 2026 rekent daarbij per onzelfstandige woning, bijvoorbeeld 1.059 euro per onzelfstandige woning binnenplans en 1.589 euro buitenplans bij het oprichten ervan; welk tarief voor jouw aanvraag geldt, hangt af van de situatie, controleer dit bij de gemeente. Voor het splitsen in zelfstandige woonruimten is een splitsingsvergunning uit de Huisvestingsverordening Breda 2022 nodig. Bedenk daarbij: kamers zijn landelijk altijd gereguleerd, dus de maximale kamerprijs volgt uit de puntentelling.

Boetetabel en meldpunt: Breda handhaaft actief op goed verhuurderschap

Sinds 10 juli 2025 heeft Breda eigen beleidsregels en een boetetabel voor de Wet goed verhuurderschap. De tabel maakt onderscheid tussen particuliere en professionele verhuurders en weegt de ernst van de overtreding, bijvoorbeeld bij intimidatie, discriminatie, een te hoge borg of het niet naleven van de huurprijsregels; de exacte bedragen staan in de boetetabel van de gemeente. Landelijk kunnen Wgv-boetes oplopen tot 27.500 euro, bij herhaling binnen 4 jaar tot 110.000 euro. Meldingen komen binnen via het Meldpunt huurproblemen Breda, dat sinds 1 januari 2024 online staat: gratis en desgewenst anoniem, voor huurders, woningzoekenden en omwonenden. Na een melding volgt een ontvangstbevestiging en beoordeelt de gemeente de zaak; sinds november 2024 ondersteunt ook het externe Huurteam Breda huurders gratis met advies en rechtsbijstand. Wie contract, borg, servicekosten en huurprijs op orde heeft, heeft van het meldpunt niets te vrezen.

Toeristische verhuur: toeristenbelasting, verder geen aparte vergunning

Breda kent geen registratieplicht of nachtenmaximum voor toeristische verhuur; op breda.nl staat daarover geen regeling. Wel betaal je toeristenbelasting zodra gasten tegen betaling overnachten, bijvoorbeeld in een bed and breakfast, via Airbnb of andere particuliere vakantieverhuur; dat loopt via de Belastingsamenwerking West-Brabant, waar je je als aanbieder registreert. Of een bed and breakfast op jouw adres mag, volgt uit het omgevingsplan. Controleer de actuele regels voor jouw situatie bij de gemeente.

De landelijke basisregels gelden ook in Breda

De Bredase vergunningen zijn een extra laag bovenop de regels die overal gelden. In het kort:

• Puntenstelsel (WWS) is dwingend tot en met 186 punten. Grenzen 2026: sociale huur tot en met 143 punten (onder 932,93 euro), middenhuur 144 tot en met 186 punten (maximaal 1.228,07 euro). Hoe je dat berekent staat in onze gids huurprijs berekenen.
• Vast huurcontract is de norm sinds 1 juli 2024; tijdelijk (maximaal 2 jaar) kan alleen voor acht wettelijke doelgroepen. Zie de gids huurcontract opstellen.
• Borg maximaal 2 maanden kale huur, terugbetalen binnen 14 dagen (30 dagen bij verrekening); schriftelijk contract, informatieplicht en een puntentelling als bijlage zijn verplicht.
• Wgv-boetes: tot 27.500 euro, bij herhaling binnen 4 jaar tot 110.000 euro (bedragen per 1 januari 2026). Alle landelijke regels staan in ons overzicht van de verhuurregels 2026.

Stappenplan: verhuren in Breda in 2026

1. Check de opkoopbescherming. Gekocht na 10 mei 2023 met een WOZ-waarde tot de NHG-grens (470.000 euro in 2026)? Dan mag je alleen verhuren met een vergunning op grond van een van de uitzonderingen.
2. Check de kamerverhuurregels. Blijf je binnen de hospitaregeling (1 of 2 personen, zelf blijven wonen), dan kan het zonder vergunning; daarbuiten vraag je een omgevingsvergunning aan.
3. Tel de punten. Doe de gratis huurprijscheck: je ziet het segment, de maximale huur en of je huurprijs handhavingsproof is, ook richting het meldpunt en de Bredase boetetabel.
4. Stel een goed contract op. Onze generator maakt een huurcontract volgens de regels van 2026, inclusief de verplichte puntentelling-bijlage en de Wgv-informatie voor je huurder.
5. Lees de complete gids. Alles van bezichtiging tot oplevering staat in onze gids over een huis verhuren.

Veelgestelde vragen over verhuren in Breda

Voor welke woningen geldt de opkoopbescherming in Breda?

Voor woningen in de hele gemeente die na 10 mei 2023 zijn gekocht met een WOZ-waarde tot de NHG-grens, in 2026 470.000 euro. Het verbod duurt vier jaar vanaf de levering. Woningen boven de grens, woningen die eerder zijn gekocht en woningen die bij de overdracht al langer dan zes maanden verhuurd waren, vallen erbuiten.

Wat kost de verhuurvergunning opkoopbescherming en hoe lang duurt de aanvraag?

De leges bedragen 477,77 euro en je betaalt ook als de aanvraag wordt afgewezen. Je vraagt de vergunning digitaal aan met DigiD via breda.nl; de gemeente beslist binnen 8 weken, met maximaal 6 weken verlenging als nader onderzoek nodig is.

Mag ik in Breda kamers verhuren zonder vergunning?

Ja, via de hospitaregeling: je verhuurt een deel van je eigen woning aan 1 of maximaal 2 personen, terwijl je er zelf blijft wonen en keuken, toilet en badkamer deelt. Wil je aan meer personen verhuren of woon je er niet zelf, dan heb je een omgevingsvergunning nodig; de gemeente beoordeelt dat per adres.

Huurwoningdesk geeft algemene informatie, geen juridisch advies. De gemeente Breda is de officiele bron voor actuele grenzen, tarieven en leges.