Gemeentegids · geverifieerd bij de gemeente Amersfoort, augustus 2026

Woning verhuren in Amersfoort: de regels van 2026

Laatst gecontroleerd op 18 augustus 2026 · bedragen en zones rechtstreeks van amersfoort.nl · bronnen onderaan

Amersfoort heeft sinds 1 april 2022 opkoopbescherming, en anders dan in Rotterdam of Utrecht geldt die niet in een lijstje wijken maar in de hele gemeente. Wie na die datum een woning koopt met een WOZ-waarde tot de grens (per 1 april 2026: 418.100 euro), mag die woning vier jaar lang niet zomaar verhuren. Daarnaast stuurt de stad kamerverhuur via zones met spreidingsregels, en is er een gratis meldpunt waar huurders sinds de Wet betaalbare huur ook een te hoge huurprijs kunnen melden. Deze gids zet de Amersfoortse regels op een rij, met de landelijke basisregels erbij.

Opkoopbescherming: de hele stad, grens per 1 april 2026 op 418.100 euro

De opkoopbescherming geldt in heel Amersfoort voor woningen die na 1 april 2022 zijn gekocht. De grens ligt bij de WOZ-waarde: tot 1 april 2026 was dat 404.895 euro, sindsdien 418.100 euro. De gemeente past de grens jaarlijks aan met de consumentenprijsindex. Duurdere woningen vallen erbuiten. Het verhuurverbod duurt vier jaar, gerekend vanaf de inschrijving van de akte van levering in de openbare registers. In die periode moet de koper de woning zelf bewonen, tenzij de gemeente een verhuurvergunning opkoopbescherming verleent. De hoogte van een eventuele boete bij illegale verhuur staat niet op amersfoort.nl; het wettelijke maximum van de vierde boetecategorie is per 1 januari 2026 27.500 euro. Controleer het actuele handhavingsbeleid bij de gemeente.

De uitzonderingen: wanneer krijg je wel een verhuurvergunning

In deze situaties kun je in Amersfoort toch een vergunning krijgen om te verhuren:

• Familie. Verhuur aan bloed- of aanverwanten in de eerste of tweede graad (ouders, kinderen, broers, zussen, grootouders, kleinkinderen).
• De 12-maandenregel. Heb je de woning na aankoop minstens 12 maanden zelf bewoond, dan kun je een vergunning krijgen om de woning daarna maximaal 12 maanden tijdelijk te verhuren, bijvoorbeeld bij een verblijf in het buitenland.
• Bedrijfsruimte. De woonruimte maakt onlosmakelijk deel uit van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.
• Gemeente of zorg. De woning is aangekocht in opdracht van de gemeente Amersfoort, of door een gecertificeerde zorgaanbieder voor de huisvesting van clienten.

De vergunning vraag je aan via amersfoort.nl (pagina "Verhuurvergunning opkoopbescherming"); je krijgt binnen 8 weken bericht. De leges bedragen in 2026 276 euro volgens de legesverordening 2026 (de gemeentepagina noemt nog 269 euro; controleer het bedrag bij je aanvraag). Let op: ook met vergunning gelden alle landelijke verhuurregels, inclusief de maximale huurprijs bij gereguleerde woningen.

Kamerverhuur: hospitaregeling vrij, daarbuiten zones met spreidingsregels

Verhuur je als hospita maximaal 2 kamers in de woning waar je zelf woont, dan heb je geen vergunning nodig. Voor andere kamerverhuur werkt Amersfoort met zones. In de binnenstad is kamerverhuur in woningen altijd toegestaan. In zone 1, de wijken rond de binnenstad, is meestal een omgevingsvergunning nodig en moeten er minimaal 3 gewone panden tussen twee kamerverhuurpanden zitten. In zone 2, de rest van de stad, geldt een afstand van minimaal 5 gewone panden. De zones staan op kaart.amersfoort.nl; of jouw adres een vergunning nodig heeft check je via de Vergunningcheck van het Omgevingsloket. Verhuur je 5 kamers of meer, dan is bovendien een melding brandveiligheid verplicht, met een plattegrond van de veiligheidsvoorzieningen. Houd ook rekening met de parkeernormen. Een apart legestarief voor kamerverhuur staat niet in de legesverordening 2026; de leges volgen uit de omgevingsvergunning, controleer dit bij de gemeente. En bedenk: kamers zijn landelijk altijd gereguleerd, dus de maximale kamerprijs volgt uit de puntentelling.

Toeristische verhuur: geen registratieplicht, wel toeristenbelasting

Amersfoort kent geen registratieplicht of nachtenmaximum voor toeristische verhuur zoals Amsterdam; op amersfoort.nl staat daarover geen regeling. Wel betaal je toeristenbelasting over overnachtingen van gasten die niet in Amersfoort wonen; de aanslag volgt na afloop van het kalenderjaar. Een bed and breakfast moet passen binnen het omgevingsplan van je adres; het bestemmingsplan voor de binnenstad staat bijvoorbeeld een bed and breakfast toe met maximaal 5 slaapplaatsen in maximaal 2 kamers, waarbij de hoofdbewoner minstens 60 procent van de woning zelf blijft bewonen. Controleer de regels voor jouw adres via het Omgevingsloket of bij de gemeente (14 033).

Het meldpunt: hier komen klachten over verhuurders binnen

Elke gemeente heeft sinds 1 januari 2024 een verplicht meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag. In Amersfoort melden huurders en woningzoekenden discriminatie, intimidatie, een te hoge huurprijs of onterechte servicekosten via het formulier op amersfoort.nl: met DigiD, met eHerkenning (organisaties) of volledig anoniem zonder in te loggen. Mailen kan ook, naar wonen@amersfoort.nl. Sinds 1 juli 2024 moet de huurprijs bovendien passen bij de kwaliteit van de woning (Wet betaalbare huur), en handhaaft de gemeente ook daarop. De gemeente kan optreden met een waarschuwing en bestuurlijke boetes tot 27.500 euro (bij herhaling binnen 4 jaar tot 110.000 euro). Wie contract, borg, servicekosten en huurprijs op orde heeft, heeft van het meldpunt niets te vrezen.

De landelijke basisregels gelden ook in Amersfoort

De Amersfoortse vergunningen zijn een extra laag bovenop de regels die overal gelden. In het kort:

• Puntenstelsel (WWS) is dwingend tot en met 186 punten. Grenzen 2026: sociale huur tot en met 143 punten (onder 932,93 euro), middenhuur 144 tot en met 186 punten (maximaal 1.228,07 euro). Hoe je dat berekent staat in onze gids huurprijs berekenen.
• Vast huurcontract is de norm sinds 1 juli 2024; tijdelijk (maximaal 2 jaar) kan alleen voor acht wettelijke doelgroepen. Zie de gids huurcontract opstellen.
• Borg maximaal 2 maanden kale huur, terugbetalen binnen 14 dagen (30 dagen bij verrekening); schriftelijk contract, informatieplicht en een puntentelling als bijlage zijn verplicht.
• Wgv-boetes: tot 27.500 euro, bij herhaling binnen 4 jaar tot 110.000 euro (bedragen per 1 januari 2026). Alle landelijke regels staan in ons overzicht van de verhuurregels 2026.

Stappenplan: verhuren in Amersfoort in 2026

1. Check de opkoopbescherming. Gekocht na 1 april 2022 met een WOZ-waarde tot de grens (per 1 april 2026: 418.100 euro)? Dan mag je alleen verhuren met een vergunning op grond van een van de uitzonderingen.
2. Check de kamerverhuurzones. Verhuur je meer dan 2 kamers of woon je er niet zelf, kijk dan op kaart.amersfoort.nl in welke zone je pand ligt en doe de Vergunningcheck.
3. Tel de punten. Doe de gratis huurprijscheck: je ziet het segment, de maximale huur en of je huurprijs handhavingsproof is, ook richting het meldpunt.
4. Stel een goed contract op. Onze generator maakt een huurcontract volgens de regels van 2026, inclusief de verplichte puntentelling-bijlage en de Wgv-informatie voor je huurder.
5. Lees de complete gids. Alles van bezichtiging tot oplevering staat in onze gids over een huis verhuren.

Veelgestelde vragen over verhuren in Amersfoort

Geldt de opkoopbescherming in heel Amersfoort?

Ja. Anders dan in steden die met wijklijsten werken, geldt de Amersfoortse opkoopbescherming in de hele gemeente. Bepalend zijn de aankoopdatum (na 1 april 2022) en de WOZ-waarde: tot de grens van 418.100 euro (per 1 april 2026) mag je de woning vier jaar niet verhuren zonder vergunning. Boven die grens geldt de regeling niet.

Ik woon zelf in mijn koopwoning. Mag ik die tijdelijk verhuren?

Ja, via de 12-maandenregel: heb je de woning minstens 12 maanden zelf bewoond, dan kun je een vergunning krijgen om maximaal 12 maanden tijdelijk te verhuren, bijvoorbeeld bij een verblijf in het buitenland. Vraag de vergunning aan voordat de huurder erin trekt; de leges zijn 276 euro (2026) en je krijgt binnen 8 weken bericht.

Wanneer heb ik een vergunning nodig voor kamerverhuur?

Als hospita mag je zonder vergunning maximaal 2 kamers verhuren in de woning waar je zelf woont. Daarbuiten hangt het af van de zone: in de binnenstad is kamerverhuur altijd toegestaan, in zone 1 en zone 2 is meestal een omgevingsvergunning nodig, met minimaal 3 respectievelijk 5 gewone panden tussen twee kamerverhuurpanden. Vanaf 5 kamers is ook een melding brandveiligheid verplicht.

Huurwoningdesk geeft algemene informatie, geen juridisch advies. De gemeente Amersfoort is de officiele bron voor actuele grenzen, zones en leges.