Vergelijking, bijgewerkt naar de versie 2025

Het ROZ-model huurcontract voor woonruimte: uitleg, download en een eerlijke vergelijking

Laatst juridisch gecontroleerd op 18 augustus 2026 · bronnen onderaan

Het ROZ-model huurovereenkomst woonruimte is de breed gebruikte standaard van de Nederlandse vastgoedsector, opgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Beleggers, beheerders, makelaars en juristen kennen het door en door, en het is gratis te downloaden. De actuele versie is het model 2025, vastgesteld op 5 maart 2025 en sindsdien op onderdelen bijgewerkt. Op deze pagina lees je wat het model precies is, waar je het officieel vindt, uit welke onderdelen het bestaat, en waar je zelf juridische keuzes moet maken als je het invult. Daarna vergelijken we het punt voor punt met onze eigen overeenkomst, zodat je zelf kunt kiezen wat bij jouw situatie past.

Wat is het ROZ-model en voor wie is het bedoeld?

De Raad voor Onroerende Zaken is het samenwerkingsverband van de professionele vastgoedsector. De ROZ publiceert al decennia modelcontracten voor woonruimte, winkelruimte en kantoorruimte, die in de hele sector als vertrekpunt dienen. Het model woonruimte is geschreven voor verhuurders die met een beproefde, sectorbrede standaard willen werken, en gaat er in de opzet van uit dat de gebruiker de bijbehorende handleiding doorneemt en waar nodig juridisch advies inwint. Het model is actueel: het gaat sinds de Wet vaste huurcontracten uit van reguliere (vaste) verhuur, en de bijlagenlijst noemt onder meer het energielabel, de informatie op grond van de Wet goed verhuurderschap en een kopie van de WWS-puntentelling.

Waar download je het ROZ-model officieel?

Alleen bij de bron zelf: op roz.nl/de-roz-modellen/model-woonruimte/ staan de Huurovereenkomst Woonruimte 2025, de Algemene Bepalingen Woonruimte 2025, de handleiding en de gerelateerde documenten gratis klaar. Let op versies die elders rondzwerven: oudere edities (zoals die van 2017) missen de wetgeving van 2024 en 2025. De wijzigingen in het model 2025 gaan over de btw-behandeling van servicekosten en nutsvoorzieningen en over het huurprijsaanpassingsbeding, dat is aangescherpt na het arrest van de Hoge Raad van 29 november 2024 over huurverhogingsbedingen.

Waaruit bestaat het ROZ-model?

Het is geen los contractje maar een pakket van drie kerndocumenten plus hulpmiddelen:

• De huurovereenkomst: een Word-document met dertien artikelen (partijen, het gehuurde, duur, betaling, huurprijswijziging, boetebepaling, bijzondere bepalingen) en tientallen invulvelden met een sterretje die je zelf compleet maakt.
• De Algemene Bepalingen Woonruimte 2025: een apart document van tien pagina's, op 5 maart 2025 vastgesteld en op 10 april 2025 gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank Den Haag (nummer 7/2025). Hierin staat het leeuwendeel van de afspraken, van gebruik en onderhoud tot oplevering. De handleiding schrijft voor dat de huurder alle pagina's van de algemene bepalingen parafeert en onderaan de overeenkomst apart tekent voor ontvangst. Overhandig je de algemene bepalingen niet voor de ondertekening, dan kan de huurder ze mogelijk vernietigen (artikel 6:234 BW).
• De handleiding: negen pagina's toelichting per artikel. De ROZ adviseert gebruikers nadrukkelijk om die goed door te nemen voordat je het model invult.
• Gerelateerde documenten: stroomschema's voor de btw op servicekosten, een template voor de informatieverstrekking onder de Wet goed verhuurderschap (juli 2025), een handreiking huurderselectie en inspectie- en opleveringsrapporten (versie 1999).

De open velden: hier moet je zelf juridische keuzes maken

Het ROZ-model is bewust een raamwerk voor professionals. Twee invulvelden verdienen extra aandacht, omdat de rechtspraak er scherp op toetst:

• Het opslagpercentage bij de huurverhoging (artikel 5.4). In de vrije sector werkt het model met inflatie (CPI) plus een zelf in te vullen opslagpercentage. De ROZ adviseert verhuurders in de handleiding met klem om juridisch advies in te winnen voordat ze dit veld invullen: een te hoge maximumopslag maakt het beding oneerlijk en dus ongeldig, ook als je feitelijk minder in rekening brengt. De rechtspraak is hier nog in beweging. De Hoge Raad oordeelde op 29 november 2024 dat een jaarlijkse opslag van 3 procent in het algemeen geen oneerlijk beding is (ECLI:NL:HR:2024:1780), maar het gerechtshof Amsterdam vernietigde begin 2026 opslagbedingen van 5 en van 3 procent alsnog volledig (ECLI:NL:GHAMS:2026:89 en ECLI:NL:GHAMS:2026:619), en de kantonrechter Amsterdam legde de kwestie in april 2026 met prejudiciële vragen voor aan het Europese Hof van Justitie (ECLI:NL:RBAMS:2026:4166). Tot het Europese Hof heeft gesproken, blijft ieder opslagbeding een procesrisico: wordt het vernietigd, dan vervalt de hele verhogingsafspraak.
• De boetebedragen (artikel 12). De boetebepaling kent per categorie overtreding open eurovelden voor het dagbedrag en het maximum. De handleiding suggereert bedragen (van 20 tot 5.000 euro, met maxima tot 25.000 euro) en adviseert gebruikers de rechtspraak over de geoorloofdheid daarvan in de gaten te houden. Dat advies is terecht: rechters toetsen boetebedingen tussen een bedrijfsmatige verhuurder en een particuliere huurder ambtshalve aan de Europese richtlijn oneerlijke bedingen, en een beding dat te ver gaat wordt niet gematigd maar volledig geschrapt.

Kortom: het model zelf is met zorg opgesteld, maar de gevoeligste keuzes liggen bewust bij jou als gebruiker. Wie die velden invult zonder advies, loopt precies het risico waar de ROZ zelf voor waarschuwt. Hoe die toets bij de rechter werkt, leggen we uit in onze complete gids huurcontract opstellen.

ROZ-model of de Huurwoningdesk-overeenkomst: de eerlijke vergelijking

Beide documenten volgen dezelfde wetgeving; het verschil zit in de opzet en in wie de juridische keuzes maakt.

Wanneer is het ROZ-model prima, en wanneer wil je iets anders?

Het ROZ-model is een prima keuze als je een professionele verhuurder bent of met een beheerder, makelaar of jurist werkt die het model door en door kent. Je sluit dan aan bij de standaard die de hele sector herkent, de tekst wordt door de ROZ actueel gehouden (2024 en 2025 zijn verwerkt), en de open velden zijn voor jou geen risico maar flexibiliteit, omdat je het juridische advies binnen handbereik hebt dat de ROZ zelf aanraadt.

Iets anders past beter als je als particuliere verhuurder zonder jurist een of enkele woningen verhuurt. Dan wil je geen open opslag- en boetevelden waarvan de houdbaarheid bij het Europese Hof ligt, geen losse algemene bepalingen om te overhandigen en per pagina te laten paraferen, en wel een contract dat je huurder gewoon kan lezen, met de verplichte puntentelling en Wgv-informatie er automatisch bij. Precies daarvoor bouwden wij onze generator.

Veelgestelde vragen over het ROZ-model

Is het ROZ-model gratis?

Ja. De huurovereenkomst, de algemene bepalingen, de handleiding en de bijbehorende documenten download je gratis op roz.nl, zonder registratie. Houd er rekening mee dat de ROZ iedere aansprakelijkheid voor de gevolgen van het gebruik van de modeltekst uitsluit: het invullen van onder meer het opslagpercentage en de boetebedragen is en blijft jouw eigen verantwoordelijkheid.

Is een ROZ-contract verplicht?

Nee. Geen enkele wet schrijft een bepaald modelcontract voor. Ieder huurcontract dat aan het huurrecht voldoet is geldig; sinds de Wet goed verhuurderschap ben je wel verplicht de afspraken schriftelijk vast te leggen. Het ROZ-model is dus een vrijwillige sectorstandaard, geen wettelijke eis.

Welke versie van het ROZ-model huurovereenkomst woonruimte is actueel?

De versie 2025: het model is op 5 maart 2025 vastgesteld door de ROZ, de Word-versie draagt het versienummer van 3 juni 2025 en de Algemene Bepalingen Woonruimte 2025 zijn op 10 april 2025 gedeponeerd bij de rechtbank Den Haag. Gebruik je nog een oudere versie, zoals die van 2017, dan mist je contract de Wet vaste huurcontracten, de Wet betaalbare huur en de aanpassingen aan het huurprijswijzigingsbeding.